南昌造漆厂项目商业计划书.doc

南昌造漆厂项目 商业计划书 第一章 项目概况 一、项目概述 南昌市造漆厂因国企改制，对原生产生活区土地实行整体挂牌出让，由南昌市国资公司、造漆厂制订安置方案并设定挂牌出让条件。 1、造漆厂地块情况 该地块较为方正，纵横约228米，东、南低，西、北高，落差5米左右，有利于土地的规划和利用，沿街有较长的展开面，具有一定的商业价值，纵深有厚度，能形成较高品质的小区。 （1）可用面积：约74亩 （2）用地性质：商业、住宅（兼办公） （3）容积率： 1.8 （4）建筑密度：≤30％ （5）绿化率：≥35％ （6）建筑间距：多层按1：1.1H，高层按1：0.8H且大于24以上进行控制设计。 （7）沿街距离：退麦庐大道10米，退庐山南大道10米。 （8）建筑限高：十二层以下。 2、项目区位情况 该宗地块位于南昌市北大门，昌九高速公路出入口，以及南昌市昌北经济技术开发区主入口，交通便利。 项目宗地，西依庐山南大道并与江西国际汽车城相对，北临麦庐大道，东南与欧洲铭雅城相邻。距市中心为5公里，离红谷滩新区市政府公5分种路程，四周充满了良好的商业和居住氛围。 项目周边为红谷滩新区，昌北国家级经济技术开发区，以及财大、农大、交大为代表的高校园区，凤凰洲高级商住区所环绕，具有充分的区域客户群体和极为突出的区位优势。 二、项目定位 该项目的定位无需追求过高品质，应讲究运作的快速高效、资金的利用效率、过程的流畅连续、品位的适中合理、收益的时效适度。 1、物业类型 根据总体定位，该物业突出易建好卖，实在品味。 （1）物业形态：沿街商业和住宅 （2）建筑形态：普通多层6＋1或7层 2、规划设计理念 体现居住的舒适性、景观的可视性、建筑的统一性、商业的价值性、配套的合理性、文化的情趣性、建造的经济性、销售的快捷性、运作的时效性，充分获取投入的收益。 （1）符合城市的发展需要 根据城市总体布局调整要求，在产品功能定位上既强调与周边和城市规划定位相结合，又要注重功能建筑与周边景观相协调，形成生活化空间。 （2）拱托城市的形象塑造 依据市委、市政府提出的美化、亮化工程信花园城市建设要求，注重城市街景景观，改变目前房地产单调的产品形态，创造环境、街景、建筑、居住完美结合的新型建筑文化。 （3）满足居住的深层需求 从“建筑的梦想、创作的思想及环境的理想”出发，将原貌中的三者关系有机结合起来，注重生态环境效应，以健康向上的功能设计为主旋律，构造出一个充满性调、温馨的回归自然的全品位生活空间。 （4）体现布局的整体空间 以“前广场（商业）、后中心景园、建筑两边分”的模式，实施简约的布局，体现布局合理、分区明确、错落有致的立体景观产品形象。 （5）讲究设计的规范特色 在建筑上既要强调风格统一，又要有创新；既要有鲜明的特色，又要注重其文化内涵；既要讲究超前的设计手法，又要讲究投资的实用性。使布局、建筑、环境和谐有序，并体现时代特点和开发商文化特色的形象建筑。 （6）挖掘规划的高附加值 注重规划与市场的可持续发展性，构筑良好的投资环境，提高环境的观赏性；营造人、环境、建筑和谐、稳定、长期共存的亲情关系；配以适当的商业和会所，提高智能化和人性化物业管理水平，使本项目的产品形态成为房地产市场一个新亮点。 （7）注重运营的理念价值 通过建筑语言，表达开放形象和生活理念，为后续的营销体系的建立，创造良好的外部形象基础，使投资开发的目的性、方向性、超前性、灵活性和统一性等优势依仗建设设计来体现其经济价值，为继后成功地占领市场打下坚实的基础。 3、市场定位 本项目区域性因素比较突出，区域客源包括红谷滩新区、经济技术开发区、高校园区和老城区。置业动机以一次置业和二次置业为主，同时注重物业本身的居住与投资功能，置业群体素质较高。 由此，本项目在产品功能上须有鲜明的吸引力，合理控制平面布局和户型面积，控制总价，在充分满足区域客户群体的基础上，尽可能地适宜多种群体客源的需求。 4、形象定位 以市场为依托，以差异化产品为便件基础，整合和提升多种外部有效资源；并以差异化传媒推广手段，走可持续发展的品牌之路。营造市场，引导需求，占据市场有利位置。 重点突出本项目独特的交通、区位优势来进行项目的形象定位，以彰显项目的潜在价值。 通过差异化策略的运用，以及系统策划和推广，来展示产品个性、影响力和整体形象，使小区达到功能实用，规划适度超前，环境、功能、形式完美统一。通过项目使开发商的品牌、产品形象得到树立，并使开发商、合作以及消费者之间达到多赢的市场格局。 三、实施项目的优势和风险 项目优势分析有利于认清该地块的蕴藏的价值，寻求开发的潜在利益和附加值，从表面现象该项目可能不被人注意，但从深层分析确有本质的开发利益这所在，这就是房地产开发