南城项目市场调研报告.docVIP

中建冠和52亩地市场调研报告 第一部分：调研目标 本次拟通过对长沙在销、在建未销及拟建可类比项目的供应及需求进行调研，全面了解长沙未来两年同类比楼盘的竞争态势；通过对目标消费群的调研，深入了解目标消费群对各种产品类型的需求状态，为本项目的产品定位、产品配比、开发序列提供借鉴意义。由于本楼盘特殊的指标限制，本次调研更关注商业和高端物业的相关方面。 第二部分：市场调查 一、经济分析 1．长沙市宏观经济环境 ◆长沙GDP高速增长，同比增长16.1%,增速比上年同期提高1.3个百分点初步测算，1-9月全市实现地区生产总值1557.6亿元，同比增长16.1%,增速比上年同期提高1.3个百分点。其中第一产业实现增加值97.4 亿元，增长6.6%；第二产业实现增加值691.7亿元，增长18.4%；第三产业实现增加值768.5亿元，增长15.3%；三次产业分别拉动GDP增长0.4、7.9和7.8个百分点，三次产业对GDP增长贡献率分别为2.6%、48.8%、48.6%。第三产业对经济增长贡献率提高。1-10月全市第三产业增加值增速同比加快1.8个百分点，对全市经济增长贡献率达48.5%，比上年同期提高2.3个百分点。10月止完成全社会固定资产投资1268.16亿元，同比增长36.13%，增幅提升12.27个百分点。城镇以上固定资产投资1158.09亿元，增长38.41%。更新改造投资208.26亿元，增长44.67%，房地产开发投资352.22亿元，增长46.27%投资活力增强，1-10月全市非国有经济完成投资同比增长44%，占比提高5个百分点，达75%。房地产业发展加快，1-10月房地产业实现增加值65.3亿元，同比增长16.9%，全市商品房销售面积同比增长38.4%道路交通明显改善2006年末，实有铺装道路面积达3002万平方米；城市人均道路面积达13.99平方米，比2002年增加5平方米，城区每万人拥有公共汽车15.31标台，比2002增加6.6台。城市供水能力进一步增强2006年底城区自来水供水管长度达1529公里，比2002年增加341公里。全年供水总量达4.33亿吨，比2002年增加0.7亿吨。城市绿化再添新亮点2006年末城市园林绿地面积达6706公顷，比2002年增加近1000公顷；其中公共绿地面积达1590公顷，比2002年增加505公顷，2006年末全市森林覆盖率达49.27%，长沙已成为中部地区首个、全国第三个“国家森林城市”。比2002年增长95.1%，年均增长14.3%。城乡居民收入增长提速1-10月全市城市居民人均可支配收入13604元，同比增长15.9%，提高4.5个百分点；农村居民人均现金收入同比增长21.5%，提高7.2个百分点。消费结构升级加快。居民消费中吃、穿、用所占比重下降，文化、教育、旅游和医疗保健等消费比重快速上升，汽车消费成为近几年来的持续消费热点，家电产品、通讯工具等快速进入更新换代阶段。据统计，2007年1-10月限额以上批发零售企业汽车类零售额同比增长35.1%，通讯器材类同比增长49.0%，金银珠宝类同比增长87.1%，消费潮流正朝高档化、个性化方向发展10月末，金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）3171.80亿元，比年初增加存款413.94亿元，其中城乡居民储蓄余额1108.18亿元，比年初增加存款15.63亿元；金融机构贷款余额2951.49亿元，比年初增加贷款439.04亿元，其中短期贷款余额991.94亿元，比年初增加贷款119.23亿元。城市居民住房条件进一步改善2006年长沙市城市居民人均住房建筑面积达28.3平方米，比2002年增加6.8平方米。高于全国城镇居民平均住房面积（26平方米）2.3平方米。西方用了三百年完成了城市化过程,现在美国城市化率80%,日本城市化率93%,欧洲的城市化率在90%以上城市化率在10%以下为城市化前期，10%—30%为城市化起步期，30%—50%为城市化加速期，50%—70%为城市化稳定发展期，70%以上实现基本城市化上半年，长沙市经济继续保持高位平稳运行，实现地区生产总值995．5亿元，同比增长16．1%，完成地方财政收入119．82亿元，同比增长32．73%。长株潭城市群新特区获批，大大增加了开发商的市场预期和信心指数。按照其分析，理由有三：首先是长株潭城市群轨道交通、三市主干道互通、城市群中心区域项目基础设施配套等，将大大促使三市吸引更为巨额的地产资本快速推进城市建设和新城区开发，引发新一轮的地产开发热潮。其次是资本大鳄的进入，将进一步提升城市的品位，必为房价的快速上涨埋下伏笔，同时也将重创部分消费者对楼市的持币观望心理，激活更庞大的资金进入房产消费循环。第三是试验区可“边试边改”，这在一定程度上可能削减国家在金融、土地等方面宏观调