南海佳园营销方案.doc

南海佳园营销策划方案 销售策略与推广 前期销售渠道 由于本项目目前处于前期运作阶段，广告投放与公开发售均不现实。考虑到项目前期回笼资金的需要，我们认为本项目前期运作应充分运用人脉资源，将已有客户渠道发挥到最大化，只有这样才能在现有的条件下，达到预期目标。 先期组建售楼部，提前积累客户资源； 充分利用自有优势，多处设立售楼点，多网点销售； 利用个人关系，发掘本公司销售人员手中掌握的客户信息资源； 销售周期 根据项目自身情况和工程进度，我们相应制定本项目销售周期。 入市时机 “好的开端是成功的一半”，一个项目何时入市，怎样入市，入市之后怎样顺势、造势，是一个楼盘能否成为畅销楼盘的关键因素之一。 入市原则 根据本项目的情况，尽最大可能做好销售预热期及内部认购期的准备工作，使开盘期销售工作达到预期目标。 售楼处包装及软硬宣传系统、标识系统、导视系统等，可以在内部认购开展后使之精细化。 多渠道传播有效信息及项目优势，为楼盘热销造势。 渗透入市 根据本项目自身特点，建议本项目采取渗透入市的方式，在销售前期煨火预热，充分利用人脉与形象宣传将产品导入市场，将推广力度逐渐加强，并为项目开盘积极蓄势；开盘期推广强劲，使销售工作顺利展开。在“酒香也怕巷子深”的营销时代，无论是公开发售还是暗渡陈仓，造势尤为重要。因为，不造势或造势效果不佳，入市后极易造成销售“死火”，形成危机楼盘。 分批分期入市 对销售进行有效的控制，有组织、有计划地推向市场。朝向好坏搭配，景观搭配。避免上市“一锅端”，好户型售完，尾盘积压，这就需要充分控制节奏，引导消费者置业。 推广策略 本方案应结合楼盘自身的特点，寻找有效营销组合，制定相应的推广策略，以求使整个楼盘的销售工作达到预期目标。 二、我们的资源 1. 精英团队的组合 任何决策的出发，要想提高它的准确率，无外乎掌握本项目的全部情况及市场有关资料，一切立足于事实的基础上，对深层次的理念进行挖掘，使之能够上升到被广泛认可的思想层面，从而引导项目的全程运作。“工欲善其事，必先利其器”，一个项目想要达到最终目的，就必须把整体团队配置达到最高水平。否则，运作过程中任何一环的缺失与纰漏都会给项目造成致命的打击与硬伤。 市场基础：市场是一切之基础。科学、系统的市场调查，真实、完善的市场数据，全面、严谨的市场分析是进行项目运作的根本。只有充分掌握市场整体状况，熟悉对手，知己知彼，才能在竞争中独占鳌头立于不败。其次，庞大的市场数据并非一朝一夕的突击调查所能拥有的，必须有完备的市场部门进行长期积累，并根据市场变化及时调整，才可掌握最新的市场动态，为策划及销售提供最可靠的市场情况。另外，具初步调查显示，各种项目的广告投放有效到达率不及20％，因此，市场客户资源的积累将成为完成项目最终显示的有利保障。我方现针对多层、高层储备客户资料18000余组，其中石家庄西南板块意向储备客户10000余组。我方现在储备的客户资源对本项目的销售无疑是有益的。 策划团队：作为策划，实际上就是在市场的基础上对项目整体进行准确定位、包装、推广，挖掘独特的优势卖点，使之能够成为真实价值的体现。在理念的把握上，需要成熟的策划团队对项目优势进行全面透彻的分析，并最终将其上升为面向市场的产品，才可使项目具备在市场中存在、发展的条件。而对于诸多优势的提炼，需要策划者具备清晰的思路，以及把控关键的能力，需要策划团队具备创造性思维，经验之上的直觉与灵感，厚积薄发实战高效。 销售团队：销售是一切商业行为的最终工序，也是利益体现的必经之路。开发商为项目所做的一切工作，都要通过销售体现出来，可见其中任何一个细节是何等重要。它不但关系着项目推向市场的成功，还决定着能否事先得到更多的利润。销售团队管理不只是团队的程序排布，而是由开发商、潜在客户及有影响的同行者，销售员共同参与的永远不会有完全重复的大型交易活动，因此，对带队者的综合素质，对人的观察力，应变能力的要求可想而知。当然，达不到这样的高度也可进行工作，只不过效果要大打折扣而已。 我们认为，好的销售者必须是靠思路赚钱的，通过对市场的宏观把握，通过人为引导目标受众的购房心里趋向，汇聚项目可挖掘的理念内涵，揭示项目的内在潜力与优势。实战经验丰富的操盘手是销售团队的决策灵魂。团结一心的销售人员是完成销售目标的实力保障。只有拥有高效管理，富于实战精神的销售团队才能让消费者正确的理解产品，接受产品，达到最终的销售目标。 2.销售操作思路 基本点：以非功利的面目去赢取最大程度的功利。 重要性： A 销售工作在任何项目中，都要至关紧要的，销售的顺利完成是目的，也是任何项目基础。 B、销售工作在本项目中更为重要，销售工作做好了，不但可以省去大量财务成本，降低投资风险，及早实现资金回笼；如果做不好，则负面连锁反应将置本项目于进退两难的境地。其实，