南航碧花园可行性研究2006.docVIP

南航碧花园项目 可 行 性 研 究 报告 目 录 1．项目概况 3 1.1项目背景 3 1.2项目现状 3 1.3项目规模 5 1.4项目转让方式 5 2．区位分析 6 2.1花都概况 6 2.1.1地理环境 6 2.1.2经济发展情况 6 2.1.3人文社会环境 7 2.2城市建设与交通区位分析 7 3．市场分析 8 3.1花都房地产市场 8 3.1.1基本概况及特点 8 3.1.2市场走势及前景的判断 11 3.2别墅市场研究 13 3.2.1广州别墅市场近况 13 3.2.2广州别墅市场主要特点 14 3.2.3别墅发展趋势 18 3.2.4花都别墅市场 20 4．项目发展定位研究 23 4.1项目SWOT分析 23 4.2市场定位研究 25 4.2.1需求定位 25 4.2.2发展定位 26 4.2.3目标客户定位 26 5．规划设计建议 27 5.1项目规划布局 27 5.2环境规划构思 27 5.3建筑单体设想 27 5.4装修设计建议 28 6．开发成本分析 30 6.1投资构成、总投资估算 30 6.2开发建设进度及投资资金安排计划 32 6.3项目销售收入及投资安排计划 33 6.4项目利润估算 34 7．财务分析 35 7.1项目财务赢利能力分析 35 7.2项目盈亏平衡分析 35 8．初步营销设想 38 8.1销售范围 38 8.2销售执行策略设想 38 8.3宣传促销手段建议 39 8.4广告运作安排 40 9．物业管理建议 40 10．社会和环境效益评价 43 11．结论 43 附表一 开发进度计划表 45 附表二 D区第一期工程销售前我司投放计划表 46 附表三 建设期资金流出表 47 附表四 项目分期销售计划表 48 附表五 项目分期销售收入估算表 48 附表六 项目净现金流量表 49 1．项目概况 1.1项目背景 南航碧花园项目位于花都区王子山山麓下,陆花水库侧,离广清高速公路狮岭出口1公里处，距广州的车程约50分钟。项目所处的山前大道横贯花都中北部山区，全长63.5公里，将花都北兴，花侨，花东，花山，芙蓉，狮岭，赤坭等七镇连为一体，与南北走向的105，106，107国道和兴建中的京珠高速公路以及广州新白云国际机场高速公路贯通，形成陆路交通网络。 南航碧花园由广州碧花园房地产开发有限公司投资兴建。项目占地1404亩, 用地性质是别墅、公寓及商业配套设施，经批准的规划方案技术指标为：建筑密度约15%，容积率约0.32；共分为A、B、C、D、E及会所区六个区域建设。另外，还有300亩的预留用地可征。 项目用地情况一览表 序号 项目内容 占地 容积率 备注 1 总 占 地 1404亩 0.32 2 A、B、C区 451.7亩 0.3 已基本完成建设 3 D区 405.5亩 0.4 部分建设 4 E区 374亩 0.3（估算） 5 会所区 172.8亩 0.35（估算） 1.2项目现状 该公司将A、B、C三个区的别墅销售给本系统的职工，现已基本完成开发建设。由于产业结构的调整，拟退出房地产开发业务，计划将正在建设的D区和未建的E区一起转让。到目前为止，D区和E区已投入的资金和已完成的工程项目如下： D区、E区已建、在建已完工程及费用一览表 截止日期：2002年11月 序号 工程项目名称 工程费用 （万元） 备注 一 D区开发项目 6122.86 1 征地费用 1622 405.5亩 2 已建、在建已完工程 （1） A＋、K＋、F＋、H＋样板房工程4栋 275.4 建筑面积1568.2㎡；其中A、K、H三栋已完成普通装修 （2） D1、D2、D2a、D3、D4样板房工程5栋 614.16 建筑面积2095.1平方米；已完成精装修，布置了家私 （3） D－030～D－039、D-068、D-069独立别墅12栋 343.4 建筑面积3940.96平方米；已完成土建主体 （4） D－042～D-053双联别墅6栋 194.4 建筑面积2407.8平方米；已完成土建主体，其中两套已完成精装修，配置了家具 （5） D5a、D5c公寓各两栋 404.5 建筑面积3231.2平方米；已完成土建主体及精装修 （6） 土石方工程 600 48万立方米 （7） 排水排污工程 150 5500延米 （8） 道路工程 300 14000平方米 （9） D区电房工程 8 建筑面积50平方米；已完成土建主体及精装修，已起用 （10） 高压供电工程 60 已铺设高压电缆300米 （11） 低压供电工程 100 已铺设600米电缆 （12） 供水工程 70 已铺设2100米水管 （13） 智能弱电系统工程 40 （14） 主体园林绿化工程 150 滨湖栈道350米；滨湖