南京天星翠琅市场调研报告2006.doc

天星翠琅市场调研报告 南京新联广 二零零六年三月 目 录 写字楼市场调研与分析 一、市场情况分析 （一）、市场分版块情况概述 （二）、项目版块市场地位分析 （三）、项目版块地位分析 （四）、市场供应量分析 二、目标客户群体分析 （一）、客户群体区域分布情况分析 （二）、目标客户群体基本情况分析 1、行业 2、规模 3、运营状况 4、企业成熟度 5、企业业主年龄 6、企业人员构成 （三）、目标客户群体购买需求分析 1、购买用途分析 2、购买承受力分析 3、购买迫切性分析 （四）、目标客户群体物业服务需求分析 1、物业关注点分析 2、物业服务承受价格分析 三、价格分析 一、市场情况分析 （一）、市场分版块情况概述 南京近年来开发的办公楼地域分布特征较为明显，主要集中于几大片区： 1、新街口片区： 以新街口中心广场为中心的商业圈，集商场、现代化写字楼、商务公寓为一体的密集建筑群体形成了南京的市中心标志性建筑群体。在商场百货方面，大商家的兵团作战形成了激烈的竞争商区。新街口素有“中华第一商圈”的称号，又是南京无可争议的CBD。 该地区的办公物业有两大特点： （1）、该区拥有南京最成熟的商业配套设施，是买楼办公人士的首选地段； （2）、大量的人流、车流严重影响了该区的交通状况，同时该区车位严重不足，新建项目的停车问题必须依赖自己解决。 该区现在主要有以下办公楼：商贸世纪广场、南京国际贸易中心、华泰证券大厦、天丰大厦、隆盛金融广场、新地阳光、金轮大厦、体仁大厦、天时商贸中心等。 从前期新地阳光、商贸广场等项目的销售情况可以看出该区的写字楼市场需求旺盛。同时，该区写字楼的空置量也很大，目前国贸中心、新华大厦、天时商务中心、隆盛大厦、商贸广场均有数量不少的空置。另外，还有许多早期的写字楼目前仍有市场供应，可见在该区域的需求量虽然很大，但是市场供应量足以满足，因此，市场并不饥渴。而因为新的项目的配套及功能的提升，对于早期建设的规划、配套都相对较差的项目形成了很大的冲击，造成了租用客户的流失。 2、山西路片区 中山北路、山西路区域也是传统的办公氛围较浓的区域，该区的办公楼不象新街口那么密集，而且沿中山北路、山西路间隔分布。该区域和新街口区域相比交通状况较好，车流更为畅通，但办公氛围和办公配套设施较差。 3、广州路片区 该区域和新街口区域相比交通状况较好，车流更为畅通，但是办公氛围和办公配套设施稍差。 4、大行宫片区 该区域为南京新兴的办公集中区域，是新街口片区的延伸，原有的一些项目的出租出售率都较高，虽然在硬件配套上稍差，但是与新街口的最短直线距离使得片区的办公氛围得到有效的增加和积聚，新的项目最近也集中面市。 5、珠江路片区 该区域因为珠江路的特色定位和独特的经营范围造成了客户群体的单一，主要客户群体是IT界人士，为珠江路电子一条街服务。 （二）、项目版块市场地位分析 在粗略划分的新街口、山西路、广州路、大行宫、珠江路五大写字楼市场片区中，山西路片区写字楼市场情况比较特殊。该片区处于山西路商圈，并不是通常的CBD的区域，而在片区中的写字楼分布较为零散，早期开发建设的写字楼项目无论从配套或者服务方面均与CBD区域中的项目存在较大的差距。但是，由于苏宁银河国际、南京置地广场、南京世界贸易中心的开发建设，使得区域的办公氛围与形象得到显著提升，而相对新街口而言，更为畅通的交通环境也使得片区的写字楼市场具有更大的市场竞争力。因此，在南京的五大写字楼市场版块中，山西路版块将是写字楼的新兴区域市场。随着片区代表项目的上市，将吸引更多商务人士的介入。 （三）、项目版块地位分析 在版块中，苏宁银河国际广场、南京世界贸易中心、南京置地广场为领头项目，该部分项目无论是从项目规模、整体规划、配套设施、物业管理服务等诸方面都在以消费能力较高的行业知名公司为目标客户群体，供应价格也都在10000元/㎡以上。而早期建设投入使用的项目诸如天环大厦、金山大厦、汇杰广场、龙吟广场、颐和大厦等项目都已经售磬或者尚余少量供应，而规划上市的项目的定位之类都与天星翠琅项目存在较大的差异，因此不造成实质意义的竞争。 （四）、市场供应量分析 案名 颐和大厦 金山大厦B楼 天环大厦 天和大厦 富升大厦 新立基大厦 联通大厦 宏图大厦 汇杰大厦 开发商 鼓楼城镇开发 泰古城房地产 天环食品集团 广厦三公司 东升房产 新立基房产 南京东正 宏图高科 二桥地产 地点 山西路68号 山西路 中山北路88号 中山北路212号 付厚岗5号 中央路258-7号 中央路32号 中山北路219 中山路268号 用途 办公 写字楼 办公楼 商用、写字楼 商住 商住、办公 写字楼 写字楼 写字楼 基地