上半年西安房地产市场分析.pptVIP

2010年上半年西安房地产市场 宏观经济环境： 上半年全国宏观经济数据显示，自2009年一季度开始，国内宏观经济开始企稳回升，并一路高速增长，不仅在2009年全年完成了保8的任务，并且在2010年年一季度GDP增长达到了11.9%。在这其中，投资作出的贡献极大。随着大量资金涌入楼市，房价进入快速上涨通道，同时，随着2009年地王不断出现，房地产行业风险不断加大。 全国CPI指数在2009年11月转正，并快速上涨，至2010年5月全国CPI创3.1%，通胀压力开始凸显，由此引发了国家新一轮的政策调控。 政策环境： 以?1?月?10?日“国十一条的”出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4?月?17?日出台的“新国十条”则加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资投机性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越涨”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。 上半年政策转变由“松”到“紧”，直指高房价，改变当前经济环境下的结构性过热，降低房地产在经济中拉动作用。同时，本轮房地产调控的启动期和深入期的政策着重点有所不同，在以“国十一条”为标志的调控启动期内，各项政策的着重于加大土地供应力度进而增加房屋的有效供应，而在调控的深入期内，政府把遏制部分城市房价的过快上涨作为了首要任务，因此政府出台了各项严厉措施?对投资投机性购房行为进行了全面封堵，并加大了整顿规范房地产秩序的力度。 经济二次探底的风险以及政策调控的持续，使得房地产行业面临极大的不确定性。整体来看，宏观环境不利于房地产行业，打压政策集中出台并处于执行期，楼市不可避免的进入新的调整周期。 2010年上半年市场情况 西安房地产市场经历了2009年的火爆，市场存量大幅减少，而按照房地产开发周期，新推项目跟进还需要一定时间，因此整体市场供求形势紧张。4月新政出台，打乱开发企业推盘计划，众多项目延迟开盘，导致供应量持续下滑；而去年一年以来刚性需求的集中释放，使得整体市场表现为阶段性供不应求。 普通住宅表现为供不应求，而别墅供求形势比较平衡，高端住宅市场运行较为稳定。住宅的供应整体偏少是供需紧张的主要原因。遭遇政策调整，受住宅市场影响，成交量价呈现冲高回落。 上半年西安商品房市场成交量曾经一度冲高，月度成交单价一度突破了6000元大关，上半年市场的供不应求是导致一季度成交量价齐升的主要原因。但是伴随着政策调控，使得投资客户开始快速撤场，而改善型和刚需型客户的观望情绪开始产生，成交量价呈现冲高回落的态势，需求的抑制是造成成交量下降的重要原因。 住宅市场受宏观调控政策影响较大，在一季度成交量价冲高后，5月开始月西安市场成交量出现较大幅度回落，市场成交均价整体下调，主要是投资、改善型房源成交明显受到抑制，而以刚需为主的城北大量成交双重作用的影响。 近期总结分析： 分析： 1、8月西安楼市整体走势平稳，日均销售保持在260套左右。 2、从成交数据上显示，高端项目与低价房源呈两级化态势。 宏观经济进一步稳定，随着购房者观望情绪的增加，成交量呈下降趋势，市场进入调整阶段。 西安投资投机需求比例相对较低，但上升速度较快，并且兼有保值及改善目的的需求较高，购房者将趋于理性化。 市场观望促使开发商的优惠促销，房价回落的预期增强。但西安房价相对全国仍是较低区域，刚性需求的旺盛，房价下降幅度不会很大。 * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 新国十条的具体落实，成为下一阶段公共租凭房建设的指导。 关于加快发展公共租凭住房的指导意见 6月13日 该标准“认房又认贷”，是史上最严厉二套房认定标准。 住建部关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 6月5日 促使税务部门真正落实土地增值税征管工作。 国税局关于加强土地增值税征管工作的通知 6月3日 国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》 5月26日 加大企业的税收成本，降低房企利润水平，促使企业加快开发和销售节奏。 国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》 5月22日 加强廉租房租户的动态监测，严查骗取廉租房保障等行为。 住建部关于加强廉租住房管理有关问题的通知 5月5日 加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度，减少经适房上市的获利空间。 住建部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知 4月27日 着力解决预售中存在的违规行为，并首次提出由监管机构负责监管预售资金。 住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知 4月20日 史上最严厉房地产调控政策，标志着本轮房地产调控进入深入期。 国务院关于坚决遏制部分城市