泗洪县东方新城营销推广案.pptVIP

东方新城营销推广案 ——东方新城项目组 泗洪市场发展温吞,投资性买房比例不高 经过几年的发展，城市购房潜力得到充分挖掘；乡村购房潜力未充分挖掘； 目前，泗洪的购房者心态仍尚不成熟，感性认识居于主流,购房者对楼层要求较高，对于户型认识不够; 在售楼盘很多规模小，自身配套很少； 在售楼盘主力面积在100—130平米之间； 房价主要集中在1200元/平米—1600元/平米； 围绕泗洪中学目前有多处地块拍卖，未来围绕洪中的学区板块将成为热点。 万诚地产公司在泗洪有不可替代的影响力； 很多楼盘不太注重景观设计； 大多无现代物管，物管公司以当地为主； 在售楼盘大多不太注重包装； 售楼人员大多无统一形象和培训； 户型大多为老式户型，现代户型少； 营销渠道少、营销手段单一。 优势消除抗性： 根据项目目前的情况，结合周边地区、竞争项目的情况，找到我们的战略方向 策略方向 推盘手段、节奏 推盘手段、节奏 调价平台及调价比例原则的设定 不同阶段销售策略 开盘时间 案前阶段行销策略执行 谢谢观赏THANKS! 利器1：市区销售中心 销售中心作为客户实质性与项目首次接触，它的设置直接 关系到项目形象是否与其价格，价值之间对等，东方新城 作为区域内都市、现代、精致物业的代表者，现场销售中心，必须能够在整体形象上达到要求。 东方新城以精致户型产品为特色 户型设计与泗洪地产市场主流产品有一点区别 东方新城的样板房设计将作为重点的营销手法。 利器2：样板间 样板房设置示意图 利器3：现场环境 现场环境包装是实现对买家的围杀半径 让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场 第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围杀线 第二阶段：通过现场作为核心点进行纵向围杀 第三阶段：弱化买家对期房提防和抗拒心理 现场环境包装内容 路牌 导示牌 立柱挂旗 工地路牌 围板 欢迎标牌 看楼专车 POP彩旗或吊旗设计楼体招示布（项目名称、销售信息、促销概念等等） 楼层进度牌 利器4：洗脑式销售 营销是在做两件事：攻心和洗脑 　　营销手法在做两件事情， 第一件事情是“攻心”，第二件事情是“洗脑”， “攻心”攻到让你的客户爱上你，即建立在传播的基础上 “洗脑”洗到让你的客户丧失理智,需要通过现场的环境及销售方法,技巧实现 第五件手段：西洋镜　　现场封杀 第六件手段：针线包　　 营销手段 价格手段 活动/事件 营销手段 学区房炒作 价格优势 高升值空间 销售策略 关联资源 行销推广 本案预期销售周期为:住宅部分2007.01月～09月, 商业部分建议在2007.10月左右启动较为合适,因为届时本案周边的住宅项目销售、入住都将进入一个新的阶段,市场关注度较高。 从销售周期来看,两部分产品前后存在10个月左右的时间空挡期.加之本项目住宅部分主要目的是回笼资金,商业部分才是获取利润空间的关键点.所以,在整盘计划中,住宅部分要求快速去化，商业部分蓄势而发。 2007.01～09 住宅部分推广销售时间段 2007.07～09 商业部分铺垫蓄水时间段 2007.10～ 商业部分开始销售 01.15 01.03 01.20 01.20 01.20 02.02 09.30 09.28 2007年 方案确定 售楼处包装方案 推广系列文案 沙盘制作公司\售楼处装修公司\销售物料制作等\前期准备工作完成 销售方案确定 售楼处准备完毕\销售物料准备完毕\销售人员进场 项目正式启动 住宅部分销售结束 商业部分推广开始 时间节点表： 正式开盘 第一组团销售周期（07年2月——07年4月） 销售周期划分 时间跨度 预期目标 认购期 07年1月—2月 形象推广，建立项目市场切入点 开盘期 07年2月 强势引导，促进成交 强销期 07年2月 扩大项目影响力，加快销售进度 持销期 07年3月 提升项目市场美誉度，保持销售速度 尾盘期 07年4月 引导消费，消化尾房 第二组团销售周期(07年5——07年9月） 销售周期划分 时间跨度 预期目标 认购期 07年4月 借助一期的影响力，积累客户 开盘期 07年5月 引导消费，提升形象，促进成交 强销期 07年6月—7月 加大推广力度，保持销售速度 持销期 07年8月—9月 营销手段组合，提升成交量 本案整体销售周期 07.01.01 07.02.02 07.02.26 07.05.01 07.09.30 第一组团01、02幢销控70% 01、02幢剩余房源 第二组团03、04、05幢． 07.07.01 剩余房源．商业蓄水 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 开 盘 开 盘 第一件手段：铜镜 什么产品