松江大学城商业专题研究.doc

1.松江大学城概况 1.1区域规划 松江大学园区位于上海市西南的松江区,东至方松公路,西临沈泾塘,北起张家浜河,南达文翔路.松江大学园区总面积近8000亩,规划总建筑面积约208万平方米,其中教学区建筑面积62.45万平方米,生活区建筑面积45.6万平方米,共享教学资源区建筑面积6.5万平方米。松江大学园区建设总投资约53.3亿元。 1.2功能定位 松江大学城是我国首座由多所大学抱团组成的高校园区。松江大学园区地理优势显著，北临佘山国家旅游渡假区，南倚历史文化名镇—松江，有良好的历史文化氛围和优越的学习环境。松江大学园区距上海市中心30公里，距虹桥国际机场25公里。周围沪杭高速公路、318国道等道路纵横交错，交通便捷。可见，外来交通问题的解决对于松江大学城的发展仍然起着至关重要的作用。 2 松江大学城商圈分析 2.1 大学城商圈界定 按照一般人的概念，商圈仅是商业行为聚集经营的地理范围或经营规模，那么作为求知求学的象牙塔，可能会忽略大学城的商圈发展，仅仅将其视为辅助大学生生活后勤的几个店面门铺罢了。 随着松江大学城的不断完善，规模不断扩大，拥有“学生第一街”美誉的文汇路商圈也红红火火的蓬勃发展起来。松江大学城的商圈主要是一条直线的纵向发展。商铺主要分布在文汇路的北侧。文汇路全长2.5公里，占地13万平方米，总建筑面积8万平方米，按规划共分成11个地块，近300个商铺。学生街位于大学城中部，是大学城生活园区内的重要配套工程，集餐饮、购物、娱乐、休闲、体育、文化交流活动为一体的综合性服务区域，为师生提供休闲、文化旅游、购物等一条龙的后勤保障服务。 学生街的建筑线条清晰，颜色明亮，以古典主义与新古典主义风格为主。根据学生的生活环境设计了大面积的绿地广场，还布置了不少小品、雕塑、喷泉构架等。以学生河为纽带，学生公寓为背景，形成一条独特视点。 2.2 大学城商圈划分 确定整个文汇路直线商圈以后，将从版块和层次来对商圈进行划分。 2.2.1按板块来划分 根据大学城学生公寓开发的时间顺序，可以把大学城商圈板块分为一期板块，二期板块，三期板块和四期板块。 2.2.2按繁荣程度和完善程度划分 因为大学城独有的直线型的商业分布，因此商业板块的繁荣程度并不是惯有的辐射型向外扩张，而是垂直展开。 一级板块：二期宿舍附近的8号和9号地和三期附近的5号地； 二级板块：一期板块；三级板块：四期板块。 2.3 大学城商圈具体分析 2.3.1 商圈概况 作为上海松江大学城后勤产业的代表和大学城旅游景观的标志性建筑，学生第一街全长2.5公里，占地13万平方米，总建筑面积8万平方米，按规划共分成11个地块（图示参见四号地平面图），有近300个商铺，目前已有200多家商铺入户营业，小商铺的面积在60到100m2左右，平均租金在3块/m2左右，最近的租金大约在1块多，而最高的租金经过转租能达到10/m2左右。现在位于二期和一期之间的8号地，由于最新开发引商，平均租金在4.5/m2左右。 学生街集购物，餐饮、娱乐、休闲 数据来源——合美数据库 大学城的公共设施，也十分完备，除了没有医院外（因为各个学校都有医务室），其他设施银行，邮局，电信部门都集中在三期板块内。但仅有工商银行在大学城内设立了网点，再加上商区内ATM有限的数量，因此办理银行业务尤其是取钱是很困难的。 2.3.2 各商圈板块分析 A 二期和三期板块分析 二期和三期板块都属于一级板块，公寓入住率较高，商圈建设和开发都较完备，呈现红红火火的状态。 二期板块里居住的主要是上外和东华的学生。由于上外是最早一批入驻松江大学城的学校之一，所以从下图大学城公寓人口数量分布图可以看出，两期的人口数量，明显高出其他三个板块许多。二期的商业开发也比较早的，因此建设比较完备。板块内无论从数量上还是同种类上都明显丰富与其他三个板块（见大学城商圈四个板块业态分布图）。该板块内还具有三座美食城，其中由上海松大餐饮管理有限公司开发经营的翰莘美食苑B 一期板块分析 一期板块属于二级板块，居住的是对外贸易学院大三大四和研一的学生，由于该板块是大学城内最早开发得一块，所以其建筑风格和样式同其他板块都有明显差别，该板块的面积也是最小的。曾经一度，该板块是大学城最红火的板块，M-ZONE体验大厅，明基，联闪的实践体验大厅都坐落在该板块，教育机构也集中在该板块内，新东方，昂立教育，道正教育等都在此设立了授课点。 但是，随着住宿政策的不断调整，现在该板块成了最没有人气的一块板块，大四的学生已经基本结束了学业课程，都在外实习工作，几乎没有人留在大学城内，所以该板块的主要消费群体就是外贸学院大三的学生。由于缺乏人气，该板块内商铺的空置率很高，二楼的商铺大都闲置，很多商铺都由于亏损严重，停业转手中。 C 四期板块分析 四期板块居住的是立信会计和华东政法的