房地产行业分析精品报告201409.docVIP

2014年房地产行业分析报告 /clcz2012 2014年9月 目 录 1、房地产行业概况 3 2、性质和特点 5 （1）产业关联度高 5 （2）受宏观调控政策影响明显 5 （3）资金密集 5 （4）具有消费和投资双重需求 6 （5）项目投资周期较长、程序复杂 6 （6）业务发展具有较强的地域性 6 3、行业监管 6 4、业务资质 7 5、发展趋势 8 1、房地产行业概况 随着1999年住房分配制度的改革，我国房地产行业进入快速发展期。2002年全面推行招标、拍卖、挂牌方式的土地使用权出让公开交易制度后，我国房地产业市场化进程加快，房地产开发投资、竣工面积、销售额都保持了快速增长。 虽然近几年房地产行业发展较快，但是由于我国早期房地产市场进入门槛较低，我国目前房地产行业的集中度不高，具有全国性品牌的大型房地产企业较少。 据国家统计局统计，2009年，全国商品房销售面积达到9.37亿平方米，销售额43,995亿元。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长11.35%。其中，商品住宅销售面积增长8.0%；办公楼销售面积增长21.9%；商业营业用房销售面积增长29.9%。2010年，全国商品房销售额52,479亿元，比上年增长19.3%。我国房地产行业近几年发展状况如下图所示： 引导和促进房地产业持续稳定健康发展是我国房地产调控的主要目标。针对房价过快上涨、住房供应结构不合理等情况，国家自2004年起制定了一系列旨在打击房地产投机行为的政策和措施，如《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《促进房地产业健康发展的六项措施》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等，综合利用土地、税收、信贷以及规定新建住房结构比例等经济手段和行政手段，分别从增加供给和抑制投机性需求两方面对房地产进行调控，以抑制房地产行业的投机、控制房屋价格过快增长。 2008 年受全球经济形势下滑影响，我国房地产市场销售持续低迷、实体经济下滑，国家因此采取了降低住房贷款利率、减免税费等调控措施来支持住房消费和房地产投资。但随着2009 年房价持续过快上涨，国家对房地产的调控政策方向逐步转为中性，陆续出台了平抑房价的土地、信贷及税收调控政策，保持房地产市场的健康、稳定发展依然是我国房地产调控的主要目标。 2、性质和特点 （1）产业关联度高 房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联性。正是这种高度关联性，房地产行业对国民经济的发展具有重大促进作用。 （2）受宏观调控政策影响明显 住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来保持房地产市场的健康稳定发展。 （3）资金密集 房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求。 （4）具有消费和投资双重需求 房地产产品不仅是居民消费品，同时也是投资品。正是因为房地产产品具有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。 （5）项目投资周期较长、程序复杂 房地产项目开发周期一般需要2-3 年，资金周转率较低。项目的开发程序比较复杂，这就要求前期项目选择、设计时需进行充分的论证。 （6）业务发展具有较强的地域性 房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等具有密切的联系。 3、行业监管 房地产行业监管主要涉及土地、规划、施工、资金等相关部门和法规。我国各地政府对房地产开发管理的主要机构是各级建设委员会、国土资源管理部门、房屋交易管理部门和规划管理部门、环境保护部门。目前国家对房地产行业尚未设置全国性的行业监管部门，由于地区差异性，各大城市的机构设置和各级管理部门的具体管理职能并非完全一致。就某一具体的房地产开发项目来说，房地产开发一般需经过土地获取、规划设计、建设开发等阶段，在房地产的开发不同阶段，会有不同的政府职能部门对房地产开发进行监管。在土地获取阶段，主要有土地管理部门、房屋管理部门、规划部门对建设用地的审批、项目规划许可审批等；在规划设计阶段，有规划部门、消防部门、环保部门等对方案设计进行审查，出具批复意见；在建设开发阶段，有建设部门核发施工许可证，房屋管理部门核发预售许可证。 房地产行业相关的法律主要包括：《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》和《建筑法》等。具体到房地产开发的各个阶段，国家均制订了严格的政策法规进行规范，在开发建设、装修、销售、物业管理、投融资和相关税收等不同阶段和方面均有严格的政策法规。主要相关法规政策包