采用市场提取法测算报酬率的实践运用.pdfVIP

采用市场提取法测算报酬率的 实践运用 ◆黄 霞 栾世龙 向 梅 _ 0 蠢_：∥ _ _… 报 益价格的影响最大，合璎准确确定各种类掣 本文囱_魂采用市场提取法颓0算报酬奉的主要步骤，菇合． 爱囊糍 蓦 爱 誊 鸶豫 叠 lll ll _ 熏l_l__ ：_ 辫 蔓 。 ≤ 荔 董 叠 曩 报酬资本化法是预测估价对象未来各期的净收 累加法和投资报酬率排序插入法对报酬率的确 益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来 定都含有某些主观选择性 ，需要估价人员运用 自己掌 求取估价对象价值的方法。该方法考虑 了资金的时间 握 的理论知识 ，结合实际估价经验和对 当地投资及房 价值，逻辑严密，有很强的理论基础，直观且容易被 理解，理论界一致认为是评估有收益或有潜在收益房 地产价值的理想方法。在房地产估价工作中，估价人 员经常会遇到需要运用报酬资本化法进行评估的项 目，但常常对报酬资本化法中许多难以确定的因素望 而却步，报酬率的合理确定就是其中之一。 报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现 的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。 常见的求取报酬率的方法有三种 ：累加法 (安全利率 加风险调整值法)、市场提取法、投资报酬率排序插 入法。 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险 报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们 相加得到报酬率的方法。投资报酬率排序插入法是指 找出与房地产投资相关的投资类型及其收益率、风险 程度，按风险大小排序，将估价对象与相关投资的风 险程度进行比较判断，从而确定报酬率的方法。市场 提取法是指求取报酬率是利用与估价对象房地产具有 类似收益特征的可比案例房地产的价格、净收益等资 料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的 方法。 2o095 舶 舭 51 市场的了解等 ，来做 出卡H应 的判断，是科学与 一 ． 确定调查对象和假设前提 术的仃机结合，对估价人员理论及经验有较高的要 在房地产市场波动较大的市场环境下，房地产未 ， 准确的判断报酬率难度较大 。市场提取法市场依 来各期的净收益存在很大的不确定性，预测未来各期 I生强，体现了经济学的一个重要原理 “价值源于市 的净收益、判断未来净收益流模式难度较大，一般依 ’ ， 住操作 也比较简单 ，对估价人员来说 比较容 赖估价人员的主观判断，难以准确测算报酬率。在这 莹握。 种市场环境下，不适合采用市场提取法测算报酬率。 若房地产市场比较发达 ，容易获得可靠的房地产交 在房地产市场稳定发展的市场环境下，房地产净 备料 ，则市场提取法是一种有效而实用的方法 ，估价 收益在过去的变动情况在一定程度上可以反映将来的 员在估价工作中可以更多的考虑采用市场提取法测 变动趋势，估价人员可以对房地产过去的净收益数据 ：艮酬率。本文围绕采用市场提取法测算报酬率的主 进行统计分析，预测未来各期的净收益、判断未来净 步骤，结合估价实践，谈些个人的看法 ，供业内人 收益流模式。因此采用市场提取法测算报酬率一个重 参