城市危旧房改造项目在建工程抵押价值评估技术思路初探.pdfVIP

城市危旧房改造项 目在建工程 抵押价值评估技术思路初探 ◆杨来斌 秦 玲 摘要：随着城市建设的不断发展，。危 曰【房改造项目日益增多，此类项目在建设中以在建工程抵押向金 融机构贷款融资的情况也越来越多，本文针对危旧房改造项目的特点，明确了此类项目在建工程抵押的合理 蕊 ≮ 范围及价值构成，重点介绍了还建成本对在建工程土地使用权价值的影目 以期通过选择合适的估价方法，一 舞 薯 曩 ；uu 一 誊 一 … 较准确的 算出危旧房改造项目在建工程的抵押价值。薯 。叠 薯 誊誊 曩 曩 ■一曩 曩 一 ≮l …蠹 关键词：危旧房改造；在建工程；抵押价值；还建成本 ≯ 一 城市建设快速发展的今天，交通、供水、供电、 项 目”)具体内容是指：政府树立 “经营城市”的理 通讯等基础设施完善程度大幅提高，人们的生活环境 念，对确定的危旧房改造区域通过招标的方式，选定 和生活质量El益改善，但是棚户区的居住条件和生活 有意愿有实力的房地产开发企业 ，实施房地产商业开 环境却十分糟糕，城中村的危旧房改造工程更加显得 发和回迁安置房建设等活动。由于危 旧房改造区域情 迫在眉睫。由于地方政府的财政收入有限，且政府投 况复杂 ，矛盾突出，为 了便于改造项 目的顺利开展， 入的各项社会事业都需要大量的财力 ，政府支持城市 政府一般都会出台一些特定的优惠政策 ，帮助项 目实 危lEl房改造项 目的资金就明显不足 ，为了尽快改变棚 施企业减轻负担、降低成本。 户区居民的居住条件，各地普遍采用的都是 “以开发 项 目实施企业为了项 目的顺利进行，在项 目建设 带动改造”的模式 ，实施城市危 旧房改造项 目。 过程 中一般都会通过用项 目向银行等金融机构抵押的 这种模式下的城市危旧房改造项 目 (简称 “危改 方式进行融资，项 目实施单位或金融机构根据需要， 20095 柱 档啪垃儿 23 会委托房地产估价饥卡句对危改项 El的在建工程抵押价 此在建工程的抵押价值包括 已完工在建工程建筑物的 值进行评陆。 价机构在承揽此类业务时必须认真分 抵押价值和在建工程所 占用土地使用权的抵押价值。 析危改项 的特点，_r解各项费用的构成 ，才能制定 对于城市危改项 目而言，由于划拨土地_卜的回迁安置 合理的估价技术路线，估算出该类项 目客观合理的征 房是要无偿提供给回迁户的，项 目实施企业只有建设 建 程-lE4~价值。 的义务，没有 占有、使用 、收益 、处分的权利 ，自然 一 、 危改项 目的特点 不能设定抵押。因此城市危改项 目的在建工程抵押范 第 一 锰收项H 川_：『·股的房地产开发项 目， 围仅指出让土地及地上 已完工径建工程 。 正常的房地r：H：发顶F1是典型的私营部 门的市场经济 三 危改项目在建工程价值的构成 活动 ，危改项 日具有一定的公益性 ，政府在供应土地 在明确了危改项 目在建工程抵押范围的基础上， 时，从 自身的职能l叶J发 ，会选择特定的供应方式 。因 接下来就需要确定在建工程各部分的价值构成。在建 此 ，项 日实施 业获得的十地使用权具有 出让和划拨 工程的抵押价值等于在建工程 的市场价值减去该工程 两种性质 ，项 目 内的凹迁房用地为划拨土地使用 的法定优先受偿款后的余额 ，所以确定危改项El在