2011年湖北蕲春项目物业发展策略研究报告.pptVIP

住 宅 分析关键点：区域住宅项目定位、竞争分析、本项目条件分析 区域住宅项目竞争分析 蕲春区域内住宅项目定位多为中低端，中高端住宅项目较少，中低端住宅市场竞争较激烈，中高端住宅市场竞争则较小。 本项目地块条件分析 本项目地块形状规则，经济指标允许，周边无高大建筑物，利于我项目建设中高层住宅项目，并成为区域地标。 本项目区域条件分析 本项目地处蕲春政务新区内，该区域的政府机关及公务员将对我项目住宅提供稳定客源支持。 酒店式公寓 分析关键点：同业竞争性、区域环境及使用消费客群 同业竞争性分析 蕲春县城内暂酒店式公寓项目，无同业竞争性。 区域环境分析 本项目周边景观较优，交通便捷，利于打造酒店式公寓。 使用消费客群分析 本项目地处蕲春政务新区内，政府机关云集，且临会展中心、医药港，较多的政府机关及商务人士将为本项目提供稳定的使用客群支持。 商业街 分析关键点：商业繁华度、人车流量。 区域商业繁华度分析 区域内无大型商业，以本项目为核心，周边1公里内无大型商业，商业繁华度低。 人车流量分析 本项目正临李时珍大道人车流量较大。 区域人口密度 本项目地处蕲春政务新区内，周边住宅项目较少，但未来政府机关云集，且临会展中心、医药港，较多的政府机关及商务人士将为本项目提供稳定的使用客群支持。 区域住宅项目竞争分析 本项目区域条件分析 本项目地块条件分析 适宜定位中高端住宅 √ 住宅市场定位 同业竞争性分析 区域环境分析 使用消费客群分析 适宜定位酒店式公寓 酒店式公寓 区域商业繁华度分析 人车流量分析 区域人口密度分析 适宜定位商业街 商业街 √ √ 在 蕲春政务新区 中高端住宅+酒店式公寓+商业街 项目建立形象上中高端； 产品品质中高端； 价格中端。 置业特点 置业倾向 客户来源 客户层级 客户职业 家庭结构 生活习惯 消费习惯 二口或三口之家 自我，理性，讲求面子喜欢热闹、好炫耀、好跟风 跟风消费 重视区域环境以及区域便利性 关注产品附加值以及社区知名度 客户更多的集中于蕲春中心城区的中高间阶层 城市新锐 公务员，企事业单位职工 客群定位 客群描述 本项目客群特征 成功家庭 蕲春县城及下属乡镇 政府公务员，企事业单位管理层 三口之家或三世同堂 淡静、繁忙 理性与感性结合消费 重视生活品质，追求高享受的生活 关注社区品质、品牌和社区成熟度 蕲春县城及下属乡镇 蕲春县城及下属乡镇 住宅 客群区域以蕲春县城为主体，逐步向下属乡镇扩散 蕲春县城50-60% 片区内客户群体呈现多层次,本区域的发展趋势,受到区域情结的限制, 客户还是以蕲春本地客户为主。 下属乡镇40%-50% 客群定位 客群区域 蕲春县城50-60% 下属乡镇40%-50% 住宅 客群定位 客群定位 住宅客群核心价值提取 蕲春本地自住型客群是我项目住宅的主力客群 住宅 客群定位 客群定位 酒店式公寓及商业街客群核心价值提取 蕲春本地及周边区域投资型客群是我项目酒店式公寓及商业街的主力客群 酒店式公寓、商业街 价格定位 定价原则 定价原则 根据销售需要，本次定价主要针对本项目住宅部分进行估价，而较少考虑公建部分； 在本次估价时，遵循客观、公正、合理的原则，估算出市场公开价格，而不受其它人为因素及实际开发成本影响； 在市场法定价修正、打分取值时，保证客观合理，为正确定价提供指导依据； 在定价时需考虑与市场情况和销售去化等因素，并留有一定调整空间，最终实现销售整体均价； 在定价时需认真分析竞争项目目前住宅价格水平。 住宅 价格定位 定价思路 定价思路 根据本项目住宅产品特点，在本项目可比较范围内有数个项目在售或预计近期销售项目，其交易时间相近，交易情况相同，交易状况类似，其交易价格可作为可比实例为本次定价作参考依据，因此采用市场法作为本次定价的方法，并以此得出本项目住宅整体均价的理论价格，再根据我司对蕲春区域住宅及商业市场发展的预估提出本项目住宅及商业的整体均价。 住宅 价格定位 价格计算表 蕲春项目住宅整体均价计算表 项目名称 比较因素权重 城市花园 美景国际新城 万豪郦晶园 香格里拉新城 信达步行街 本项目 交通状况 1 8.5 8.2 8.5 8.3 8 7.7 商业配套 1 8 7.9 8.3 8.3 8 7.7 中小学校 0.8 7.9 8 7.9 8 8 7.7 医院 0.7 8 7.8 8 8 8 7.7 建筑品质 0.8 7.2 7.3 7.5 7.7 7.5 7.7 建筑规划 0.7 7.2 7.5 7.5 7.7 7.3 7.7 容积率 0.7 7.8 8 8 7.8 7.5 7.7 建筑密度 0.8 7.3 7