房地产宏观调控与微观制度安排.pdfVIP

摘要 本文试图以房地产市场为例，理解宏观调控与微观制度之间的内在 联系。 近几年，中央政府针对房地产市场过热，出台了大量宏观调控政策， 但效果不是很显著，房价总体来说仍在顽强上行，其中隐藏的金融风险、 社会问题依然严峻。本文认为，这样的结果有其深刻的制度根源，具体 地说，其根源在于我国目前基础性的制度安排，即土地国有制度、分税 制以及不完善的金融制度。 本文共分为六个部分。首先是前言，介绍房地产市场的宏观调控现 状，以及学术界对房地产宏观调控的研究成果和本文的写作思路；第一 章从制度层面解析房地产市场过热的源头；第二章分析房地产市场的利 益格局；第三章研究各利益集团的行为对宏观调控效果的影响；第四章 对宏观调控和基础性制度安排作进一步的讨论；最后是结论。 文章的重点是第一章、第三章和第四章。 第一章从三个基础制度层面进行研究，首先是财政制度，1994年的 分税制改革增强了中央政府的财政实力，但没有合理考虑地方政府在财 政上的要求，导致地方政府在财政压力下，必须寻求非税收的财政收入 渠道，而土地使用权的出让收入，正是各级地方政府首先注意到的增加 财政收入的方式；其次是土地制度，由于土地使用权的出让，法律规定 必须先由各地政府通过征