世联策划、市场、前期、定价培训_4_课程_教程.pdfVIP

通过对部分优秀报告得学习，我收集了 一些他们有益的知识点和模型，在此与大家 分享，希望能对我们的水平提升有所帮助！ 『住宅与公寓『住宅与公寓』/』/建立估算函数建立估算函数 『『住宅与公寓住宅与公寓』』//建立估算函数建立估算函数 构建价格估算函数为： [ n ] ( ) ( ) P = 1− K × P × M× 1+γ +γ +γ + γ + γ + γ n 0 1 2 3 4 5 6 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K （调差） 值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各 因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M （多因素协调值） （且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 估算参数表： 参数参数 估算指标估算指标 指标数据范围指标数据范围 参数参数 估算指标估算指标 指标数据范围指标数据范围 Pn 动态价格 —— n 动态增长年限 项目明年6月销售，n值取1代入计算 K 可能误差 [-3%，+3%] 1 －K 置信度综合修正参数 [0.97，1.03] M 多因素协调值 [0.85，0.9] P0 静态比准价 住宅3785元/㎡；公寓3495元/㎡ γ1 市场价格自然增长率 10％ γ2 大盘开发成熟溢价增长率 5％—8% 规划、营销、产品、 γ γ 以市场经验估算为10% 3 — 6 品牌的溢价增长率 【招商策略【招商策略】针对不同类型的商家】针对不同类型的商家，采取不同，采取不同 【【招商策略招商策略】】针对不同类型的商家针对不同类型的商家，，采取不同采取不同 策略策略 策略策略 目标商家目标商家 商家特征商家特征 对项目的作用对项目的作用 应对策略应对策略 目标商家目标商家 商家特征商家特征 对项目的作用对项目的作用 应对策略应对策略 主力店主力店 一般都有特定的选址计划一般都有特定的选址计划、、 决定整个项目的生死和决定整个项目的生死和 熟悉其选址特征熟悉其选址特征，尽可能的，尽可能的 主力店主力店 一般都有特定的选址计划一般都有特定的选址计划、、 决定整个项目的生死和决定整个项目的生死和 熟悉其选址特征熟悉其选址特征，，尽可能的尽可能的 标准和流程标准和流程，决策周期较，决策周期较 发展前景发展前景 迎合迎合；； 标准和流程标准和流程，，决策周期较决策周期较 发展前景发展前景 迎合迎合；； 长；长； 长长；；