北京孔雀庄园定位及物业发展建议.pptVIP

规划方案及物业发展建议思路 规划方案及物业发展建议思路 孔雀第一园：让建筑成为一种环境 组合示意 一层平面 二层平面 三层四层平面 多层创新产品：宽景House、花园洋房 多层创新产品：3＋1宽景house建筑特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 * 案例借鉴2：万科第五园 从细节打造具有传统中国文化特征的建筑 外部提炼“墙”的形象 建筑设计 内部强调“院”的作用 色彩渲染“素”的意味 气候体现“冷”的追求 环境营造“幽”的氛围 规划表达“村”的形态 案例借鉴2：万科第五园 联排的六合院落内院、前院、后院、内天井联排的六户合院洋房的立体小院多层的围合大院 案例借鉴2：万科第五园 案例借鉴2：万科第五园——庭院打造 “庭院别墅”创新提升容积率。 人文精神的极致渲染切中客户需求。 “墙”、“围合”、“窄廊”的艺术化和设计感转化高密度带来的缺陷，营造“私密”、“怡人尺度”、“曲径通幽”等人文意境。 “层层庭院”、“借景”等手法的运用，使狭小庭院情趣化。 结论 前提一：案例借鉴—纳帕尔湾、万科第五园 前提二：1.0容积率下，低容积率高密度产品的打造关键点 本项目产品规划方案及物业发展建议体系 回归市场：对项目受益价值贡献排序 TH 小高层 独栋 洋房 —— 尽可能增加TH的比例将明显增加项目总收益 构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4 F(Y)——项目总收益 A——产品价格（市场价预估） X——产品建筑面积 函数构建的假设前提： 1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实现）； 2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）； 3、假设各种产品的建筑成本差异很小，可以忽略；项目其他成本为一常数 1、A1小独栋价格， A2TH价格，A3洋房价格，A4小高层价格 2、X1小独栋建筑面积， X2 TH建筑面积，X3 洋房建筑面积，X4小高层面积 3、0=(X1,X4) =19.5，不可能出现一种产品的面积为负数的情况 X1+X2+X3+X4=A X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=B 0≤（X1、X2、X3、X4）≤A 建立关系式求解函数 R1小独栋的常规容积率； R2TH的常规容积率； R3洋房的常规容积率； R4小高层的常规容积率； 资源来源：世联模型研究 可组合的产品：不做普通多层，增加创新多层产品，平衡容积率 选择 创新方向 平衡容积率 层层退台，以露台为核心价值点，增加产品附加值 情景花园洋房 创新产品 树立高端形象 价值标杆，低密度意象 独栋或者双拼 创新方向 平衡容积率 花园洋房的升级版，档次略低于联排产品 三叠拼 单方成本润率较高 高端产品主要的形式 以联排为主的类别墅 6层，传统形式，爬楼梯，难以接受 普通多层 做足容积率，出面积 11-12层为主，易于接受 小高层 常规产品 对于项目的贡献 产品特征与市场反应 物业类型 前提一：案例借鉴—纳帕尔湾、万科第五园 前提二：1.0容积率下，低容积率高密度产品的打造关键点 本项目产品规划方案及物业发展建议体系 整体规划依据——地块分割价值分析及排序 8 6 1 3 7 2 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 改 造 水 渠 中央景观水系 现状村 水泥厂 农田 地块内各部分价值分析与排序依据： 水系景观资源的占有程度； 与水泥厂的物理距离及受威胁程度； 与现状村的物理距离及受干扰程度； 交通道路的良好通达性。 ＞ ＞ ＞ ＞ ＞ ＞ ＞ 整体规划——造院：四重院落 129600 51840 77760 - - 面积 720 288 432 - - 套数 小高层 60480 34560 25920 - - 面积 336 192 144 - - 套数 三叠拼 112320 18720 25440 27360 40800 面积 468 78 106 114 170 套数 联排 38400 - 7200 24000 7200 面积 128 - 24 80 24 套数 独栋 合计 四期 三期 二期 一期 类型 产品配比 “第一园”规划亮点——总体规划(“五园”“双会所” ) 售楼处及 功能会所 中心水系 健身乐园 景观会所 天伦园 高尔夫推杆练习场 亲子乐园 线性森林步道贯穿五大园 第一重：整个项目规划按照以围合式院落为主， 第二