江西鄱阳中盛世纪城产品策略营销策略与战略报告5.pptVIP

鄱阳中盛·世纪城产品策略、营销策略与战略报告 谨呈:江西省盛铭地产开发有限公司 本阶段工作——制定战略定位以及营销战略与策略 报告————简要回答以上三个问题 1、回答问题一 打造产品差异化，体现我们项目竞争核心价值。 2、回答问题二 （1）物质层面——产品方面（户型、 总价、 外立面） （2）精神层面——都市生活，欧洲风情， 人文（发挥教育资源） （3）营销推广——树立示范区， 做行业领导者，强势推盘，拔高心理预期 3、回答问题三 （1）住宅方面利润最大化——利润大，要求去化快 （2）商铺方面——把握时间， 打造商业一条街 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向。 报告——重点结论摘要 报告——重点结论摘要 报告——重点结论摘要 项目基本情况-----项目背景 项目基本情况-----总平图 总平图 项目基本情况----一期工程进度表? 项目基本情况-----户型调整后情况 项目基本情况-----苹果树前期参与工作 ◆苹果树已经提交了项目整体定位和规划设计建议工作，已经和盛铭地产一并参加与设计院修改和调整整体方案，我们提出的专业意见已经得到盛铭地产公司的积极采纳,设计院按照调整方案做了相应的修改。 项目地段篇——文教和行政中心，大规模综合开发项目 ◆城北：区域配套完善和规划比较好，区域认同感较高，是鄱阳人购房首选区域。 ◆项目位于鄱阳城北鄱阳大道与中心大道交叉处，永兴农贸对面，多个政府行政单位大楼附近。 ◆项目位于两所重点学校湖城学校和饶州中学附近，未来两年内县人民医院搬迁到项目后面地块；交通便利，老师、医生和公务员等泛公务员是本项目主要目标客户； 项目所在区域篇——项目位于城北区,湖城学校前面，片区配套相对齐全,未来政治和文教中心,区域认可度较好。 鄱阳湖大道 项目之规划篇——报批方案已达到要求，是一个相对较完整方案。 项目本体之园林篇——以欧式风情园林为主题，给予客户 由外至内体验式真实感受，实现差异化 项目之户型篇——主力户型面积基本与市场主流畅销户型一致，适当压缩面积，控制总价，应对风险能力增强 项目本体研判总结 S：情境（situation）——宏观市场回顾 S：情境（situation）——房地产市场回顾 S：情境（situation）——区域市场回顾 S：情境（situation）——竞争分析回顾区域内竞争 S：情境（situation）——竞争分析回顾区域外竞争 S：情境（situation）——客户分析回顾 我们首先需要对定位面临的问题进行界定 R1：非期望结果 ——按常规发展的思路可能导致的结果 发展战略：项目价值点解析：产品+教育+超值 产品发展定位模式：以综合品质超出期望为核心驱动力；紧凑产品；控制总价及区域营销 城北板块多数项目所提供产品仍处于附加值较低和需求层次低的时代，空间利用率底，闷顶去化比较慢 本项目产品突破点----建筑外观特点鲜明、增加舒适性、欧洲园林景观。 本项目住宅的六大核心竞争力 总体竞争战略选择——在商业和居住价值驱动下的房地产市场中如何占位？ 项目发展战略——机会主义、竞和、差异化、中心化、复合化 项目发展策略——机会主义、竞和、差异化、中心化、复合化落实 项目发展战略落实——中心化：承担区域配套，形成片区中心 启动区战略采取确保绝对成功、降低开发风险的领导者+挑战者的竞争策略 项目的发展模式—欧洲风情+人文教育+都市模式 案例借鉴：如何将激烈区域模式贯穿始终，实现成功突围的？ 合肥金地·国际城——创新创造价值 项目背景 金大地发展商首次进军合肥 国际城项目是进军合肥的第一个项目，意义重大 发展商要求通过本项目品牌树立企业品牌 首期启动快速回现，市场可实现 项目位于竞争极为激烈的中高档楼盘供应区域 项目本身容积较高（3.5），产品与竞争楼盘不存在竞争优势 合肥市场六大片区格局图 六大片区指数列表，本项目所在的城东南区前景看好，本区域可见的远景：城市次中心将逐渐形成 本区域位于合肥市上风口 生产企业少，无污染 在本区域市政建设配套投资力度较大 马鞍山路景观大道与老城区直线距离拉近 知名地产公司看好该区域，新鸿意和万振等知名开发商已经进驻 该区域楼盘档次普遍较高，升值潜力可期 本案周边的竞争项目分析，本片区是合肥纯居住片区，内部竞争极为激烈，属于同质化竞争 金地·国际城销售数据 从2005年9月25日一期开盘，到2006年3月，半年销售1000余套，8万平米，销售额3.5亿。 备注： 合肥2005年7-12月下半年销售冠军数据：销售面积冠军4.8万平米，销售金额冠军1.36亿。 金地·国际城成功要素总结： 关键点一：全新定位引导客户需求。 关键点二：传播、传递全新定位。 关键点三：与客户互动，形成客户感知