长沙市地价与房价动态关系及其调控对策.pdf

摘要 这些年来，地价与房价持续增长，已经成为关系人民生活的重要问 题和政府宏观调控重要关切点。地价和房价的关系带来了很多争论，一 种观点认为地价上升增加了房屋成本，导致了高房价。另一种观点认为， 地价占房价的比例有限，所以地价不是高房价的主要原因。广泛的争论 引起大量的学者对地价与房价的关系展开研究，且形成了三个主要观 点：“引致需求论”、“成本驱动论”和“互动论”。这些研究大部分是基 于城市经济学、新古典经济学和空间经济学等，关注地价与房价处于长 期均衡水平上的关系。 本文在梳理地价与房价相关基础理论，内涵构成和相互关系基础 上，以长沙市为例从四个方面对地价与房价相互关系进行分析：首先， 从宏观经济数据角度分析长沙市地价与房价的相关性，变化趋势等；其 次，利用计量经济学软件Eviews5．O对长沙市地价与房价动态关系进行 Granger因果检验；然后，通过实地调研和数据收集，整理出58个商品 房项目的详细资料，运用微观案例来表示长沙市地价占房价比例的楼盘 差异性；最后，综合长沙房地产市场现状，提出相应调控对策。 通过系统理论和实证分析，得出以下结论：(1)长沙市的房价与地 价在2005年前平稳增长，两者在2006年开始同时陕速上涨，且变动 趋势基本上处于一致，都在2008年和2009年放慢增长幅度，然后在2010 年再次井喷。(2)通过计量分析，得出长沙市地价与房价存在长期均衡 关系。短期内，房价是地价的Granger原因，地价对房价没有显著影响； T 中期时，地价与房价互为研anger原因，两者相互影响；长期看来，地 价与房价关系还是以房价为主导，房价的波动对地价的影响显著大于地 价对房价的影响，而不是相反。(3)来自典型案例的数据表明，长沙市 商品房地价房价比平均为18％，过低的地价房价比说明了长沙市通过地 价上升推高房屋成本进而推升房价的作用非常有限。 对于长沙市房地价调控对策主要侧重为土地监管、完善土地出让制 度、优化土地供应结构、加强保障性住房构建、充分利用金融税收这一 调控手段和建立科学的房地产价格评价体系。 关键词：地价，房价，动态关系，长沙，格兰杰因果检验 II Abstract and are iIlcreasiI培， Int11ese pricehousmgpricekeepmg years，land a11d relatedwith 1iVelihood aserious people’s 、Ⅳhichhasbecome problem land be俩eenprice锄d stateMacro。comolissue．Therelationship cmcial me isoneViewthat debate．There has a10tofhot brought housmg砸ce cost， tohi曲hous面唔price· 1a11d increases leading riseof pric