第二章___房地产市场及其运行.ppt

房地产开发经营与管理 第一节 房地产市场概述（掌握） 一、房地产市场的含义 房地产市场由参与房地产交换的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。 二、房地产市场的运行环境 三、影响房地产市场转变的力量 　　1、金融业的发展 　　2、信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善 　　3、生产和工作方式的转变 　　4、人文环境的变化 　　5、自然环境的变化 　　6、政治制度的变迁 四、房地产市场的参与者 　　1、土地所有者或当前的使用者 　　2、开发商 　　3、政府及政府机构 　　4、金融机构 　　5、建筑承包商 　　6、专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师 　　7、消费者或买家 第二节 房地产市场结构和指标（掌握） 一、房地产市场结构 （一）房地产市场的垄断竞争关系 市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。 二、房地产市场细分 （二）需求指标 　1、国内生产总值（GDP）：是按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。 　2、人口数：是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。 　3、就业人员数量：指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量。反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况，是研究国家基本国情国力的重要指标。 　4、城市家庭人口：指居住在一起，经济上合在一起共同生活的家庭成员。 　5、就业分布：按产业或职业分类的就业人员分布状况。 　6、城镇登记失业率：城镇登记失业人员与城镇单位就业人员（扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员）、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比。 　7、城市家庭可支配收入：指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障以及记账补贴后的收入。 　8、商品零售价格指数：反映一定时期内城市商品零售价格变动趋势和程度的相对数。它的变动直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡。 　9、城市家庭总支出：指除借贷支出以外的全部家庭支出，包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出。 　10、房屋空间使用数量：指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。 　11、城市居民消费价格指数：反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。 （三）市场交易指标 1.土地转化率 2.开发强度系数 3.开发投资杠杆率 4.住房可支付性指数 5.住房价格合理性指数 6.房价租金比 7.量价弹性 8.个人住房抵押贷款还款收入比 9.住房市场指数 10.消费者信心指数 第三节 房地产市场的特性与功能（掌握） 一、房地产市场的特性 1.市场供给的垄断性 2.市场需求的广泛性和多样性 3.市场交易的复杂性 4.房地产价格与区位密切相关 5.存在广泛的经济外部性 经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无需花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。 6.市场信息的不对称性 二、房地产市场的功能 　　1.配置存量房地产资源和利益 　　2.显示房地产市场需求变化 *引起需求增加或较少的原因： 未来预期收益变化、 政府税收政策的影响 收入水平变化或消费水平变化 原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化 　　3.指导供给以适应需求的变化 *房地产供给的变化产生的原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化 　　4.指导政府制定科学的土地供给计划 　　5.引导需求适应供给条件的变化 第四节 房地产市场的运行规律 一、房地产空间市场与资产市场（熟悉） 　　房地产兼有消费品和投资品的双重特征。 　 1.房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产空间。 　　2.房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业