浅论农村房屋抵押效力及处理问题.docVIP

浅论农村房屋抵押效力及处理问题 　　在当前许多金融单位，特别是农村信用社借款合同纠纷案件中，以农村房屋提供抵押的借款合同数量较大。我们在处理中，为最大限度保护金融单位的债权，保障金融安全，只要是当事人真实意思表示，即认定抵押有效。判决抵押人在提供的抵押房产价值范围内承担连带清偿责任;对于抵押人有过错或双方都有过错致抵押无效的，往往判决抵押人在提供抵押房产价值范围内承担赔偿责任，金融单位的过错责任仅体现在诉讼费的负担上。 　　对于上述效力认定及处理，存在较大分歧。多数人认为，上述效力认定及处理是错误的。理由如下：首先，农村房屋抵押效力的认定。认为农村房屋抵押无效。根据《担保法》对于房屋抵押的规定，以依法取得国有土地使用权上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。即以房屋抵押时，不能将房屋所有权与土地使用权相剥离。而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地，是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。由此可见，如以农村房屋提供抵押，则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来，与法不符，该抵押无效。其次，农村房屋抵押的处理问题。从以上对农村房屋抵押效力的认定来看，农村房屋抵押无效，在处理上，就应当依照《担保法》司法解释的规定，按双方有无过错，由抵押人承担连带赔偿责任或不能清偿部分1/2的责任。 　　笔者认为，农村房屋抵押应当有效。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申请宅基地的，不予批准。可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定。既然可以出租、出售，那么用于抵押也应当许可。农村房屋所占用的是宅基地，所有权属于农村集体经济组织，其使用权由集体经济组织按法律规定的条件和程序划给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造房屋以及其他附着物。房屋所有权的完整权能属于宅基地使用权人。村民转让房屋所有权，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让。如果不允许地随房走，则村民仅能对房屋享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分权能。故笔者认为，农村房屋所有权的转让也应比同城镇房屋实行地随房走，才有利于农村房屋步入市场交易。同理，用农村房屋抵押，设置他项权利以及抵押权的实现，实际上也仅是房屋宅基地使用权人的变更，并没有剥夺所有权。 　　农村房屋所占用的宅基地与城镇房屋所占用的国有土地有其共通性，即使用权人仅有占有、使用、收益的权利，没有所有权。地上附着物所有权变更，并不改变土地所有权。从这一点来看，城镇房屋可以抵押，所占用的国有土地使用权同时抵押，可以通过折抵、变卖等方式实现抵押权，实现抵押权的同时，国有土地使用权转让。那么农村房屋为什么不行呢?我国《物权法》草案第302条规定，宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押，在实现抵押权而导致房屋所有权发生转移时，宅基地使用权应当一同转移。可见，我国今后的法律发展方向倾向于确定农村房屋抵押的合法效力。 　　从另一方面来看，城镇房屋特别是商品房所占用国有土地使用权根据其性质，具有不同的使用年限。而宅基地使用权一旦划归使用权人，使用权人就享有终身使用权，甚至泽及子孙，除非宅基地被收回或被征收 即使被收回或征收，也应当另外批准给予相应的宅基地使用权 。由此，宅基地使用权比国有土地使用权更具恒久性。这也使抵押农村房屋处理中实行地随房走更具有可行性，使农村房屋具备了抵押的有利条件。 　　综上所述，农村房屋抵押应当合法有效，农村房屋抵押权的实现可比照城镇房屋的处理方式。 　　引申的问题： 　　1、农村房屋所有权的确权凭证。现在农村房屋由于我国的特殊国情，没有专门的产权证书，仅有集体土地使用权证。集体土地使用权证，仅仅能够证明村民对其房屋所占用的宅基地有使用权，并不能说明村民对房屋具有所有权。这样极大的限制了农村村民对其享有产权的房屋的处置权。这也体现了农村村民与城镇居民对房屋产权享有的不平等性，至少在形式上不平等。笔者认为，农村房屋也应当颁发房屋产权证书，首先从形式上把农村村民对房屋的所有权固定下来。其次才说得上村民对所有房屋的处置问题。 　　2、《担保法》对于宅基地使用权及《物权法》草案中对于宅基地使用权不得抵押的规定的合理性问题。《担保法》第37条 2 项，《物权法》草案第302条1款都规定了宅基地使用权不得抵押，但宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押。如前述，即使设置他项权利或实现抵押权，也仅是宅基地使用权人的变更，没有改变其所有权。从这一点来说，与城镇房屋所占用国有土地使用权并无二致。既然城镇房屋所占用国有土地使用权可以抵押，那宅基地使用权又未尝不可呢?《物权法》草案的该规定中宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押这一规定，笔者认为有失妥当。房与地虽属两个不同的权利主体，但二者是不可分割联合体，有房必定有地，否则就是