2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行八.docVIP

2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行（二）竣工验收的依据 项目或单项工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。 （三）竣工验收的工作程序 项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段。 1．单项工程竣工验收 在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由房地产开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。（重要考点） 2．综合验收 综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以开发商为主，组织设计单位、承包商、客户、质量监督部门进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如建委、发展改革委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签发验收报告。 综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图（包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》和《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。城乡规划主管部门将审查建设项目的平面位置、层数、高度、外轮廓线、立面、建筑规模、使用性质等是否符合《建设工程规划许可证》的许可内容，审查项目用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况、绿化用地的腾退情况、单体配套设施的建设情况，要求居住区（含居住小区、居住组团）的配套设施和环境建设与住宅建设同步完成，未能同步完成的则对相应的住宅部分不予进行规划验收。 3．竣工验收备案 开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。（重要考点） 办理工程竣工验收备案应提交的文件包括： （1）工程竣工验收备案表。 （2）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。 （3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。 （4）施工单位签署的工程质量保修书。 （5）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续 （四）竣工结算 竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。开发商确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。（重要考点） 例题9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（　）内将竣工工程交付给开发商。（2005年试题） A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月 答案：A （五）编制竣工档案 技术资料和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。 1．技术资料的内容 （1）前期工作资料 项目的可行性研究报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁