2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行三.docVIP

2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行第二节　房地产市场结构与指标 一、房地产市场结构 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。（重要考点，每年都会以多选的形式出现）要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。 例题3：从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（　）。（2007年、2005年、2004年试题）（2004、2005年相关试题） A．物理结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．总量结构 答案：BCDE （1）总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。 （2）区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 （3）产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。 （4）供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。 （5）投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。 （6）租买结构：租买结构是当前使用中的房地产空间中，租住空间和购买自住空间的比例关系。承租和购买两种方式，都可以满足房地产空间的使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。一个城市或区域的租买结构，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。 （三）按增量存量细分（重要考点） 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。 易混淆点辨析3：问：存量市场是否跟二手房市场是一个概念？ 答：存量市场跟二手房市场是一个概念。 例题4：在房地产市场的分类中，二级市场是指（　）。 A．土地使用权转让市场 B．新建商品房租售市场 C．土地使用权出让市场 D．土地使用权转让和新建商品房租售市场 答案：D 易混淆点辨析4：问：为什么A是错的，教材中说二级市场（土地转让、新建商品房租售市场），土地转让和土地使用权转让有什么区别？“土地交易实质是土地使用权的交易”这句话如何理解？ 答：1、A选项也对，但不如D选项全面，在单选题中应择优选择D。2、土地转让和土地使用权转让无区别；3、我国土地交易主要是土地使用权交易，因为土地所有权属于国家，所有权是不能交易的。 （四）按交易方式细分（重要考点） 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产租赁和房地产抵押。由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易方式，均有其明显的特殊性，因此依不同房地产交易方式对市场进行划分也就成为必然。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。 易混淆点辨析5：问：新建成的房地产产品交易，为什么提法是“销售”而不提“转让”？是不是习惯上都把第一次销售称为“销售”，第二次及以后则都称为“转让”（就好比土地使用权一样，第一次称为“出让”，第二次及以后，称为“转让”）。而存量房地产交易子市场为什么又有“保险”？我认为，保险并没有发生交易，为什么它居然是一种交易的子市场呢？我始终不明白其道理。如果这句话作为一道判断题在考试时出现，至少我会被倒扣分。请给予分析。 答：销售与转让没有如你所说的区别，两者内涵差不多；土地使用权第一次让渡我们习惯称为“出让”，第二次让渡称为“转让”，不能用“出让”；至于保险市场，我个人认为，不应属于房地产交易的一种。 （五）按目标市场细分 从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分