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企业主导产业地产风险分析 　　摘要：本文分析了产业地产投资特点与风险的关系。在回顾总结国内外投资决策的研究成果基础上，本文通过风险识别，将产业地产投资风险归纳为政策风险、市场风险、资金风险、管理风险。 　　关键词：企业；产业地产；投资决策；风险识别 　　中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02 　　一、文献回顾 　　国外对投资环境的研究始于20世纪60年代，侧重于应用评价层面，主要的研究成果有：①20世纪60年代至80年代初期，这阶段的研究侧重于国别投资环境研究；研究方法以定性分析为主，方法较为简单且具有主观性较强的特点。主要成果为“冷热国比较法”与“等级尺度法”[1]。②20世纪80年代，这阶段的研究方法逐渐定量化、科学化，较有代表性的评价方法是“道氏评估法”和“多因素评估法”[2]。③20世纪90年代至今，这阶段的研究内容上侧重于投资与投资环境的关系、投资环境与产业发展的相互关系、投资效益与区域投资模型等领域的研究。主要的评价方法有FDI潜力指数法、投资环境评价方法、数据包络分析、多目标多层次模糊综合评价方法、神经网络评价方法等[3-5]。 　　国内学术界对投资决策的研究始于20世纪80年代初期，研究成果主要集中在投资环境理论、评价指标体系与评价方法等方面。特别的，在房地产投资环境评价方面的研究也取得了一些成果，如陈汉双（2001）将区域投资环境评价的理论、原则、模式和方法运用于房地产行业，为宏观层次的区域投资环境评价更多地应用于微观层面的产业决策寻找新的途径[6]。方维慰（2002）建立了评价城市房地产投资环境的指标体系并对国内部分地区的房地产投资环境进行评价，在评价结果中给出了优化房地产投资环境的建议[7]。赵旭（2007）运用主成分分析方法从纵向和横向两个角度对湖南省商业地产投资环境进行综合评价，得出了其发展水平与存在的不足[8]。 　　二、产业地产投资特点与风险关系 　　产业地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度。这种变化程度越大，所谓的风险就越大。产业地产项目投资决策阶段是项目全生命周期中风险最大的环节，直接关系到整个项目的成败[9]。 　　（1）产业地产投资的不可移动性与风险 　　产业地产项目的不可移动性、区域性、个别性，在一定程度上限制了房地产商的选择。如房地产商可能由于不能在好的区域获得土地，而只能在其他区域开发土地。社会、经济、文化、地理、环境等条件总是在不断变化，而这些变化也给产业地产项目投资带来风险。 　　（2）产业地产投资周期的长久性与风险 　　产业地产项目投资开发的周期较长，宏观经济情况、国家政策、消费者喜好等项目外部环境在不断变化，项目最初制订的一些方案有可能就难以适应外部条件的改变，产生风险[10]。首先，经营房地产要同时考虑建筑物经济寿命和土地使用权年限。其次，由于科技进步，社会发展，人们对于房地产的要求更高、更专业，但房地产是耐久产品，适应性不强，由此产生风险。 　　（3）产业地产投资活动的相关性与风险 　　产业地产项目对当地的经济形势十分敏感。首先，当经济发展情况良好时，会吸引大量的投资者，提高房地产的需求量，同时房地产商能很快回笼资金，所以对产业地产项目的风险相对较小；但当经济发展进入衰退期时，房地产商存在资金链的问题，风险也相对较大。 　　产业地产投资涉及许多政策、法规，研究、预测这些法规有利于减少风险。 　　（4）产业地产投资的资本需求性与风险 　　第一，产业地产开发需投入巨额资金，所以风险较大。第二，因为资金需求巨大，房地产商往往只是自有一笔启动资金，其他要通过贷款、预售楼花的方式筹得，所以有融资的风险。第三，产业地产投资规模越大，风险越大。第四，产业地产项目变现能力较差，所以在融资等方面，风险较大。 　　三、产业地产投资风险因素识别 　　风险识别是对风险做出认定和鉴别，找出风险之所在和引起风险的主要因素，并对其后果做出定性估计[11]。产业地产风险因素较多，通过风险识别，合理缩小风险因素，找到主要风险因素。 　　1.政策风险 　　政策风险是指由于国家政策的潜在变化给工业地产开发商与经营者带来各种不同形式的经济损失[12]。政策对工业地产的影响是全国性的，因而由于政策的变化而带来的风险将对工业地产市场产生重大的影响。本文中将对工业地产构成较大影响的政策因素进行分析： 　　（1）政治环境风险 　　当国家政局不稳定时，该风险发生的概率较高，如战争给伊拉克的城市基础设施以及各种房屋带来的破坏是无法估计的。目前，我国的政局相对比较稳定，在近期内台湾问题也不会影响到我国的整体稳定的政治环境，所以该风险因素在我国内发生的概率非常小。国内的