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中国住房市场长期稳定发展的思考 　　摘要：当前房价是否存在泡沫还是价值低估，今后住房问题如何解决？笔者以刚性需求者的角度和观点，从维护刚性需求者利益出发，在“调控土地供应，揭示价值真相，抑制投资投机，保障刚性需求”四个方面谈了自己的看法，希望让老百姓清楚认识住房，正确对待住房。 　　关键词：土地供应；住房价值；打击投机；抑制投资；刚性需求 　　中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-02 　　随着中国房产市场的快速发展，商品住房价格也在一轮又一轮的不断上涨，笔者认为，在市场经济条件下，一切经济行为都要以市场为导向，面对滚滚来袭的潮流，只能清淤排障，疏通渠道，正面引导，理性回归。要做到这一点，就应该以法制化的手段，围绕“调控土地供应，揭示价值真相，抑制投资投机，保障刚性需求”方面建立健全住房规范化、长期化的法律制度，澄清人们对住房的模糊认识，在此基础上按照市场规律引导人们正确对待住房，使中国住房市场长期稳定繁荣发展。 　　一、掌握市场需求，调控土地供应 　　住房需要建设用地。要做到土地供应科学合理，就必须掌握准确的基本数据资料，在满足人们住房需求前提下，避免土地供应不足或者供应过量。 　　1.对全国及各地住房情况进行全面普查统计，掌握动态、静态人均住房面积 　　归属划分是统计的关键环节。根据我国人口流动频繁，数量巨大的特点，可分为户籍所在地、工作所在地、暂住地三种类型。其中工作所在地是指户籍不在某地但在该地工作并缴纳社会保险三年（包括三年）以上人员，暂住地是指户籍不在某地但在该地工作而缴纳社会保险不足三年的人员。其中户籍所在地与工作所在地分离的划入工作所在地，暂住人员划入户籍地。 　　按照上述人员归属划分，分别统计动态、静态人均住房面积。 　　动态人均住房面积计算。动态住房面积统计范围包括：已经办理产权登记的存量住房面积，正在施工和已经销售但尚未办理产权登记的住房面积，已经完成土地招标转让但尚未施工的住房面积。用动态住房面积与对应的人口总数计算出当期动态人均住房面积。 　　静态人均住房面积计算。用统计当期的存量住房面积与对应的人口总数计算出当期静态人均住房面积。 　　2.建立全国住房联网 　　为了进一步分析人均住房现状，给住房调控及住房扶持政策打牢基础，应该将人均住房面积进行全面、准确地分解。这就需要全国住房信息联网，由国家设立专门的部门进行统一管理，做到统计数据全面及时、真实可靠，查询功能健全完整、方便快捷。 　　住房联网信息内容主要应该包括：产权持有人及身份证号码，同居家庭人员、分居家庭人员，住房所在地，住房产权性质，住房建设时间，土地使用年限，建筑面积，使用面积，购买时间，购买单价等。 　　住房联网信息应该具有查询统计功能，例如住房持有人同居家庭人员、分居家庭人员住房情况。 　　3.参考国外不同经济发展程度国家住房状况及我国土地供应、人民生活水平发展的需要，制定不同时期人均住房面积标准 　　笔者认为，目前我国预期人均住房建筑面积可以设定为30至35平方米为宜。 　　4.在总量控制的前提下，制定微观土地调控计划 　　国家在住房土地供应总量控制上，将预期住房面积标准与人均实际住房面积相对比，获取人均住房面积余缺资料，以此作为制定未来土地供应的依据。 　　各地要按照每个城市、乡镇、农村住房面积余缺情况，在充分考虑当地未来经济发展、人员流动、宜居状态等情况，科学预测未来中长期住房趋势，以此作为区域土地供应的依据。 　　5.土地供应要坚持少征多改的原则 　　必须承认，当前我国相当一部分地区在住房建设土地供应方面仍然偏重于经济效益方面，主要表现为城市的外向扩张。其结果是，一方面大量郊区农业土地转化为建设用地，另一方面老城区内危房、棚户区仍然存在。今后的住房建设用地要坚持以老城区改造为主，先改造后征用的原则。 　　6.建立全国统一的住房市场运行预警预报制度 　　通过对全国及各地住房市场信息的归集、整理和分析，就住房市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导住房市场开发，为各级政府宏观决策当好参谋。 　　二、揭示价值真相，牵引价格回归 　　住房价值如何计算和评估？是买了就涨的升值价值，或是抑制通胀的保值增值价值，还是留给子孙万代的永恒财产，相信很多人都难说清楚。要回答这个问题，政府应该积极作为，从三个方面揭开住房价值的神秘面纱，让老百姓真正了解住房价值所在，从而理性地对待住房。 　　1.由政府定期公布新建住房和二手住房宏观指导价格 　　房地产价格合理与否，直接关系到国家、开发商和消费者的利益。在三者中间，消费者处于最弱势的位置，由于没有可供参照的价值信息，他们无法判定住房当期价值和未来发展趋势，不买怕涨，买了