2014年宁波市房地产市场研究报告.doc

 易居视点： 4 第一篇 市场背景篇 6 第一章 政策资讯 6 一、政策法规 6 二、市场资讯 15 第二章 房地产投资 18 一、2014年1-2月，开发投资额同比增量显著 18 二、房地产建设指标 19 1、住宅施工量—同比增长36.9% 19 2、房屋新开工量—商品住宅新开工量同比增长196.5% 19 3、房屋竣工量—同比增加41.5% 20 4、房屋销售面积—同比减少1.6% 20 第二篇 市场分析篇 22 第三章 商品房市场 22 一、市场综述 22 二、供应量分析 23 三、成交量分析 23 四、成交均价分析 24 第四章 土地市场 26 一、土地供求分析 26 1、历年供求走势 26 2、土地供应分析 26 3、土地成交分析 29 三、重点地块 32 1、春晓中直河东1#-4#地块 32 2、慈城新区I-10- I-15地块 34 第五章 商品住宅市场 36 一、市场综述 36 二、供应量分析 36 1、供应总量分析 36 2、供应结构分析 38 3、新盘数据分析 40 三、成交量分析 43 1、成交总量分析 43 2、成交结构分析 44 四、成交均价分析 45 五、项目分析 47 七、2013年1-3月成交排行榜 50 第六章 办公市场 52 一、近年来办公市场走势分析 52 二、市场成交分析 52 三、2013年1-3月成交排行榜 53 第七章 商业市场 55 一、近年来商业市场走势分析 55 二、市场成交分析 55 三、2014年1-3月成交排行榜 56 第八章 产品篇 58 一、产品综述 58 二、一季度新增项目产品剖析 58 1、盛世又一村 58 2、罗曼风情 61 3、奥克斯·龙溪谷 64 4、它山郡 66 5、邻里花园 69 6、中物科技园 71 三、典型案例分析 74 第九章 营销媒体篇 79 一、营销透析 79 1、历月营销回顾 79 2、2014年第一季度促销活动列举 79 二、媒体分析 81 1、媒体市场投放综述 81 2、主要检测媒体投放分析 81 三、典型项目——和美城 83 第10章 2014年第一季度购房者信心指数 85 一、总体信心 85 （一）宁波总体信心低于全国总体信心，市场信心有所回升 85 （二）宁波地产消费信心指数均不高，对未来预期都高于现状 85 （三）经济走向信心受政策面影响较大，购房者存有观望心理 86 （四）购房者持续观望消费环境，预期与现状情况基本持平 86 （五）购买力信心预期指数稍稍上升，高房价令购房者望而却步 86 （六）供应水平信心受国家政策影响，预期较高 87 二、购房需求 87 （一）首次置业客户占据市场主流 87 （二）购房计划普遍推迟，居民购房心理出现波动 87 （三）多层小高层引导市场主流，中小户型产品较受欢迎 88 （四）购房者对现有政策存有疑虑，普遍相信市场将趋于稳定 90 第三篇 区域数据篇 92 一、海曙区 92 二、江东区 93 三、江北区 94 四、科技园区 95 五、鄞州区 96 六、镇海区 97 七、北仑区 98 易居视点： 新国八条出台，反映了中央政府对房地产调控和控制房价的决心；限购升级，对市场的杀伤力很大，高端住宅受到前所未有的冲击。 2013年是调控年，国十条，国五条先后出台，调控的手段也逐步从经济手段向行政手段转化。密集政策高压下，扼住了房地产价格快速上升的势头。但每次调控维持的时间并不长，需求依然较为旺盛，价格也呈上涨之势。在这样的市场背景之下，2014年初，新国八条出台，本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。 这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更大。本次调控明确要求直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市（这已基本涵盖了全国主要城市）严格实施限购令，而且与之前限购令明显不同的是，本次不是限制新增一套，而是计算存量，如果已有两套以上住房，则明确不能再购买了，这个政策对市场的杀伤力很大! 以往历次调控中，高端住宅受影响都比其他物业小，而本次限购，使得购买高端住宅的群体受到制约，高端住宅受到前所未有的冲击。 成交低迷，价格未见明显松动，市场陷入胶着状态。 限购令下，成交下滑，影响较大是一二线城市，北上广深四城市成交量环比大幅下跌，尤其是北京和上海成交更是跌入近几年来的低谷，三四线城市无明显影响。 宁波商品住宅市场成交低迷，各大银行正严厉执行信贷政策，首付的提升及利率优惠的取消加重了刚需人群的购房负担，限购令的实施排除了投机投资客，也加大了多次改善置业者的购房难度，是导致宁波市场低迷的直接原因。购房者与开发商仍处在博弈期间，目前市场呈胶着状态，购房者观望，期待价格