长沙房地产市场报告-2009.ppt

全国土地价格稳步增长 房企拿地意愿强烈 房产巨头拿地大战愈演愈烈，二线城市大举圈地 中央严厉遏制房地产投机现象，为防开发商囤地、炒地，以后拿地首付不低于50% 从抑制到遏制 ，2010年房产调控措施或将继续出台 2010年房地产政策——下半年存在较大变数 随着全球经济复苏日益明朗，未来世界主要经济体和中国经济刺激政策将逐步退出。 通货膨胀压力的加大，信贷政策将逐步收紧。 随着资产价格的上涨，特别是房地产价格的过快上涨将再度引起中央的关注。 当然，政策仍将保持连贯性，政策的微调预计对市场的影响较小。 房地产政策小结 2009年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨， 是继07年之后又一个大丰收年，连同豪宅市场一并火热； 房地产业成功地担负起扩内需的重任， 为中国经济平稳回升发挥重要作用。 长沙经济逆势而上，实现超越 70个城建项目年底竣工 长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。 持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。 长沙城市建设如火如荼， 良好的城市投资环境可谓筑巢引凤， 会吸引更多实力投资商来长投资， 也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。 今年土地供应量的减少，导致交易量急剧下滑 09年1-11月长沙土地成交2954.07亩，成交土地建筑面积492.93万平方米； 流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，岳麓、开福各占一宗，总面积达171.22亩。 由于受到08年世界金融危机以及土地政策、土地供应量等方面影响，09年开发商拿地热情普遍下降，趋于谨慎；土地成交面积相比历年来说，成交量大幅减少。 望城县、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成为未来一年长沙的重点开发区域。 09年土地交易量以望城县最大，约为1282.1亩，居长沙之首；其次是开福区和雨花区，交易量分别为475.3亩和434.8亩。 随着两型社会先导区的不断发展和建设，河西的开发已经从岳麓区逐渐开始向望城县扩大，未来望城县与南、北城的近郊片区，都将成为近几年的主要开发对象。 由于旧城改造是今年政府重点打造的项目之一，因此对于中心滨江地块的开发和建设，也将成为未来一年长沙的重中之重。 河西、南城做为重点开发对象，中心板块成交量小 成交用地中工业用地占一半，长沙工业前景看好 土地成交以工业用地为主，其中工业用地成交量为2104.23亩，纯住宅用地为877.65亩. 商业用地成交量最小，为55.39亩. 近年来，长沙着力调整产业布局，发展新兴工业，09年长沙工业用地成交量大增，达到2104.23亩，居土地成交量之首。 09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成交量最大 09年长沙土地成交地块共103宗，其中50亩以下小地块达到76宗之多，占总体成交量的70%。51-100亩地块成交15宗，101-500亩地块成交12宗。 成交面积以50亩以下小幅地块为主，中小规模集约开发将成为未来土地开发的主流。 城市郊区开发以多层、小高为主，城市中心则以集约型开发为主 成交土地综合容积率区间为1.44-4.0，其中，中心板块容积率最高，星沙板块容积率最低。 未来土地开发将以小高层，高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步减少，容积率区间集中分布在2.0-4.0之间。 中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。 土地总成交价、溢价合理，开发商理性拿地 随着09年房地产业的升温，住宅与商住的成交总价不断上涨，居历年最高，但由于工业用地的增多，今年土地总成交价却低于07、08年。 随着09年总成交价格的下跌，其溢价水平居历年最低，表明市场运转正常，开发商拿地持理性态度。 中心区土地成交均价远高于其它区域 中心板块商住和住宅成交均价最高，达到436.3万元/亩。 东城、南城、北城均价相差不大，商住成交均价在160-213万元/亩之间，住宅成交均价在110-120万元/亩之间。 河西板块和星沙板块成交均价相对较低，使得这两区域在价格上更具有竞争优势。 历年住宅与商住用地楼面地价情况 09年纯住宅楼面地价与商住楼面地价,分别为675.15元/㎡和1395.68元/㎡ 。 施工面积逐年快速递增，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻 2009年前三季度的施工面积就已经超过2008年全年的25%左右。 按照通常在未来3.5年左右开发完毕进行测算，则每年市场供应量将达1500万平方米左右。 商品房需求市场火爆，但仍不能逆转长沙供大于求的严峻形势 需求市场火爆：从2009年前11个月的预售与销售数据来看，商品房销售面积已大于预售面积近28%。 由于08年的大量余货而缓解了上半年的货源短缺问题：2009年上半年，供应方由于受到08年金融危机的影响，减缓了开发速度，造成上半年市场以消化余货为主，08年商品房批售量减去销售量，尚余下550万平米左右货量。 供应走势——自