《不动产投资分析》第2章：不动产投资价值观念.pptVIP

第2章 不动产投资的价值观念 2.1 货币的时间价值 2.2 投资风险及其衡量 2.3 风险资产定价模型 2.1 货币的时间价值 2.1.1货币时间价值的内涵 1.货币时间价值的概念 货币的时间价值，也称为资金的时间价值，是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 其具体表现为：现在一单位货币资金代表的价值量大于以后任何时间同一单位货币资金代表的价值量。 货币的价值随收入或支出的时间不同而有所不同。 货币具有时间价值并不意味着货币本身能够增值。 投资者进行不动产投资决策时需要考虑的因素是多方面的，其中货币时间价值是重要因素之一。 2. 货币时间价值的度量指标 衡量货币时间价值的指标，主要有两类：绝对尺度指标和相对尺度指标。 （1）绝对尺度指标 度量货币时间价值的绝对尺度是货币资金绝对增值额，主要用利息或盈利指标表示。 将占用货币资金所付的代价或放弃使用货币资金所得到的补偿称作利息；将资金投入社会再生产过程而产生的利润，获得的资金增值部分称为盈利。 （2）相对尺度指标 度量资金时间价值的相对尺度是相对于投资的回报率，可用利率或盈利率来表示。 利率是单位时间内利息与本金之比；盈利率是单位时间内获得的盈利与本金之比。 利率和盈利率反映了货币资金随时间变化的增值率。 2.1.2 货币时间价值的基本要素 1.货币时间价值三要素及其关系 换算方法通常有两种： （1）现值计算法（或称折现、贴现），即把将来值（一笔总的或一系列的）换算成现在值，并在现值基础上，对现值的收入和支出进行对比。 （2）将来值计算法（也称终值计算），即把任何较早时间发生的价值换算成以后某一时间相当值（一笔总的或一系列的），并在将来值的基础上，对将来值的支出和收入进行对比。 在不动产投资分析中，一般采用现值计算的方法。然而，不管采用那一种方法，都要涉及到货币时间价值的三个要素：现在值、货币增值额和将来值。 在货币时间价值的换算中，现在值和将来值之间的差额即为货币随时间而产生的增值额，通常可以用利息表示。 因此，这三者之间的关系可简单地用下列两个公式来表示： 现在值＋利息＝将来值 将来值－利息＝现在值 2. 利息的计算 货币时间价值的计算，其实质是对其中所发生的利息增殖的测算。根据计息方式的不同，可分为单利和复利两种，其中又以复利方法在实践中得到更广泛的应用。 （1）单利(Simple Interest)法 单利是计算利息的一种方法。按照这种方法，在借（贷）款或投资活动过程中，不管时间多长，由本金所产生的利息均不加入本金重复计算利息。 本金（Principal）指借（贷）款的原本金额，亦称为母金或期初金额。利息（Interest）指借款人付给贷款人超过本金部分的金额，利用单利方法计算得到的利息称为单利利息。 单利利息的计算公式为： 【例2-1】小王将本月工资1000元存入银行，假设年存款利率10%，则其在1年、2年、3年之后所得的单利息及本利和各为多少？ 如表2-1所示，若小王将本金1000元以10%的单利存入银行，则一年后的本利和为1100元，二年后为1200元，三年后为1300元，未来利息总额为单期利息（100元）乘以期数，无“利滚利”的效果。 表2-1 单利计算（年利率10%） 单位：元 （2）复利(Compound Interest)法 每经过一个计息期，将本期所得利息加入本金计算下期利息，逐期滚算，即前面提到的“利滚利”。 3. 名义利率(Nominal Interest-rate)与实际利率(Effective Interest-rate) （1）基本概念 名义利率是以一年为计息基础，其值等于每一计息周期的周期利率乘以每年的计息周期数。 实际利率是实际支付的利率，它是采用复利计算方法，把各种不同计息周期的利率换算成以年为计息期的利率。 （2）换算关系 设名义利率为r，每年计息期数为n，则实际年利率i的公式为：设名义利率为r，每年计息期数为n，则实际年利率i的公式为： 【例2-2】小王工作后申请了一张信用卡，合同中约定年利率为11%，每月支付一次。小王支付的实际利率是多少？ 根据公式2.3，可得： 2.1.3 货币时间价值的计算 货币时间价值的方法有三种，即终值计算法、现值计算法和年金现值法 1. 复利终值与复利终值因数 复利终值是指用复利的方法按照一定的利率，计算所得的一笔本金在未来某一时间点的价值，即本利和。复利终值的计算公式为： 2. 复利现值及贴现因数 复利现值是指把将来某一时间收入或支出的资金用复利的方法按照一定的利率计算的现在价值，或者说是为取得将来一定本利和现在所需要的本金。 复利现值是复利终值的对称概念，可用终值倒求本金的方法计算。 由终值求现值也