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基于重复销售法的土地与房地产价格的互动研究 陈永霞 (南京林业大学 ，南京210037) 摘 要 ：文章首先利用重复销售法对我国1999～2012年35个大中型城市的土地价格指数和房地产价格指 数进行测算，进而基于面板联立方程模型对房地产价格指数和土地价格指数之间的相互关联进行了实证检 验。结论发现，房地产价格和土地价格确实存在相互推动作用，但土地价格对房地产价格的推动作用更明显。 关键词：重复销售法；房地产价格；土地价格；面板联立方程 中图分类号：F224．9 文献标识码：A 文章编号：1002—6487(2013)24—0176—03 地价格变动来衡量价格指数 ，此后经过CaseandShiller 1 基于■复销售价格法的土地价格指数和房地产价格指 (1987，1989)、DreimanandPennington—Cross(2o04)等得到 数测算 进一步发展。对于重复销售法，一个关键的因素是样本的 选择。为了保持房屋样本品质的一致性和连续性，在样本 1．1 房地产行业价格指数常用测算方法 选择和替换的过程中，需要采用基期调整的方法来调整样 一 般来讲，价格指数被用于考察某种同质商品的价格 本结构，特别是房地产或土地品质结构和整体情况有较大 变动。对于房地产而言，房屋之间是完全差异化的。不同 变动时。通常的，在前期价格指数的基础上，对新的价格 的房屋其 自身品质不同，包括建筑结构、房屋朝向、建筑面 指数进行调整。 积、楼层、房型、建筑材料等因素；而建筑物周围的环境也 对于重复销售法而言，利用同一房产或土地在不同房 构成为了房屋性质的重要部分，例如交通、学校、医院、商 产的特征属性在剔除折旧因素后并不发生变化这一特点， 业配套、治安、绿化等。因此，在考察房房地价格变动时， 来计算不同时期出售的房产价格指数或土地价格指数。 需要将这些异质性特征剔除，考察 “同质化”房地产价格变 其函数表达式可以写为： 动。而对于建筑土地而言，其价格受到市场、交易、区域和 lnP州+ 一lnP“=Sf+ +7f (1) 个体特征等因素的影响。其中，个体特征包括土地面积大 其中，lnP“ f~llnPflz分别表示房产或土地f在时期f 小、容积率、土地使用年限、容积率、形状、平整程度等因 的销售价格的对数，S表示房产或土地i两次i出售的时间 素。 间隔，f表示虚拟变量：当房产或土地准第 期『出手，则变量 房屋或土地其组成、质量以及性在不同时期会有很大 为 1；若第一次出售，则第一次出售则取一1，7i表示随机扰 不同。这导致简单的价格指数估计方法例如均值或中位 动项 。 数，会存在较大的偏误。例如，当期不成比例的一批高房 一 般而言，城市房地产的交易记录较多，尽管在样本 价房屋或土地得以销售 会导致房地产价格或土地价格的 年份内的同一房产重复销售的可能性较小，但可以利用区 均值或中位数增加，进而导致了价格指数测算的替代方法 域位置相近的房产，例如同一小区内楼层、朝向、销售时间 的出现，包括重复销售法、特征价格法、混合模型法以及销 等特征相似的房产销售价格来代替。而尽管土地重复交 售价格评估法。 易记录非常少，但可以用地理位置相近、土地用途相 同的 1．2 基于重复销售法的我