房地产企业税收政策解析暨土地增值税清算培训363页.pptVIP

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 　　1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 　　期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 　　（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 　　1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 　　2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 　　（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 　　（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 第三十条规定，企业下列成本应按以下方法进行分配： 　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 　　土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 　　（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 　　（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 　　（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： 　　（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 　　1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 　　2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 　　（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 案例：某房地产开发公司，2008年在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，规划建筑总面积48600平方米。本期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2400平方米；建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米；余下土地3200平方米待下一期开发。为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象的“共同费用”、“开发间接费用”7800万元。要求按照占地面积法、建筑面积法在以上成本对象之间进行分摊。 （二）税前扣除原则 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 1.真实性原则 2.相关性原则 3.合理性原则 4.权责发生制原则 5. 权益性支出和资本性支出原则 其中，费用主要判断能否扣除及扣除标准 固定（生物）资产、无形资产和长期待摊费用主要解决摊销（可折旧）额在税前扣除 成本主要解决已销产品）成本结转 （三）房地产企业的税前扣除基本原则 1.企业所得税法公共性的规定按税法规定（即没有提及并不相抵触的规定） 2.行业特有规定，按本政策规定（即与税法相抵触的；税法中没有规定） 在进行成本、费用的核算与扣除时，区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除 二、成本、费用扣除的税务处理 （四）具体扣除项目解析 1、合理的工资薪金：《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函〔2009〕3号）?：合理性确认： （1）