房地产项目整体定位及物业发展建议128页.pptVIP

* 附件：写字楼市场发展阶段 非市场化时期 市场化启动期 市场化发展期 市场化成熟期 写字楼市场发展阶段 经济总量增长 产业结构调整，三产比例上升 * 城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主 非市场化时期 经济背景 第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达 供应 供应主体 大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位 企业自身发展需要 需求 客户特征 自用 大型国有企事业单位 外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等） 产品 在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力 投资 无 成交关键驱动因素 自用 良好的产品形象和品质 盈利模式 自用为主，其余对外出租 投资 无 阶段标志 垄断企业的高标准自建写字楼的建造 代表城市 海拉尔 * 市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流 市场化启动期 经济背景 私营经济、第三产业快速发展 供应 供应主体 开发商/企业自建并存 部分开发商由住宅转入写字楼开发 办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润 需求 客户特征 自用 商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等 产品 由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主 有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求 政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响 投资 小投资客 成交关键驱动因素 自用 办公物业形象 与住宅办公接近的使用成本 盈利模式 开发类写字楼以出售为主 投资 产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低 投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少 阶段标志 开发商进入写字楼市场 代表城市 临沂 * 市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现 市场化发展期 经济背景 第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展 供应 供应主体 开发商逐渐占据主导 专业开发商出现，引导市场的发展 需求 客户特征 自用 一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业 客户逐渐按租金承受力分层 外地外资企业进入 产品 多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼 开发水平和产品素质快速提升 依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现 投资 中产阶级，对房地产投资有一定的认识 成交关键驱动因素 自用 一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低 中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感 盈利模式 出售为主 投资 城市经济发展对写字楼租赁市场的信心 投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现） 阶段标志 出现领先开发商和标杆项目 代表城市 沈阳、青岛、乌鲁木齐、合肥 * 市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出 市场化成熟期 经济背景 城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位 供应 供应主体 专业开发商为主 需求 客户特征 自用 一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等 产品 高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化 国际品牌与团队 板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立 项目开发方向主要由地段主导 投资 投资机构整购 财富阶层 成交关键驱动因素 自用 商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度 产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理 盈利模式 大部分持有出租，部分项目对外销售 投资 对固定资产升值保值、租金实现的信心 对实现长期稳定收益的信心 阶段标志 板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分 代表城市 北京、上海 * 附件：市场主流商务电梯产品指标参考 三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长； 瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升； 品牌 美国西子OTIS 日本三菱 瑞士迅达 单梯报价 130万元+10万安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s) 2.5m/s: 100万 3m/s：120万 (均为2.9m/1.35t，三大件进口) 130万元+10%安装费 (2.9m/1.35t/3.0m/s) 能耗 高出同类10% 低于同类10%-30% 高出同类10% 技术 优势 1. 五个微电脑模块化控制 1.三菱电机是世界上最早开发变压变频控制系统，该系统让电梯高效智能化控制 1.VVVF变频（交流变频）调速系统 2. OTIS立式主机，电机输出与输入轴一体，中间无需联轴器，同心度高，噪音低，避免夜间扰民 2.三菱高速电梯比同类品牌率先使用高效率的永磁（PM）电动机代替感应电动机，进一步开发的无齿轮曳引机把马达长度减少3