莱钢胶南六百亩项目规划方案的市场论证与调整建议204页.pptVIP

一条体现时尚与精致的水岸风情休闲商业街 一组时尚精英的创意空间或者城市公寓 趣味的室内设计 深圳5米阳光：引进国际流行的设计元素，为创新外挂廊薄板楼形式，打破一般住宅长进深的传统模式，所有空间均为短进深 丰富的外立面 底层过渡空间 一道水岸风景线构成的景观主轴 一个气势磅礴的小区入口 一种给人惬意生活感觉的社区公共活动空间 并非大面积硬质广场，而是与园林、雕塑有关，具有体验式的 物业类型建议原则要点： 分析不同物业类型在市场上的接受度及市场机会点 1 2 3 4 充分利用二线海景资源 形成标杆产品，拔高项目形象 产品分级分区布置，以体现物业的区隔感和纯净感 胶南及黄岛现有楼盘项目物业类型以多层和高层为主，相对单一，没有考虑细分客户，未能形成价值标杆 风和日丽 千禧龙花园 慧海星光苑 项目 物业类型 风和日丽 多层+高层，多层为主 千禧龙花园 高层+小高层 华裕黄金海岸 多层+高层 慧海星光苑 小高层+高层 隆和怡海国际 小高层 香槟海岸 小高层+高层 隆海海之韵 多层+小高层+高层，多层为主 隐珠山花园城 别墅+多层+小高层 隐珠山花园 成功大盘均通过产品分级，来对应不同需求的高端客户 项目 物业类型（套数比） 深圳--水榭花都 独栋别墅、小高层、高层套数比 1：3.3：20 深圳---波托菲诺 TH、多层、小高层、高层 1：4.2：4.1：10.4 深圳---熙园 TH、多层洋房、小高层、高层 1：1.5：2.4：14.5 北京---阳光上东 多层板楼、小高层、高层 1：1：1.7（面积比） 香港---榆景湾 低层洋房和花园洋房只占据临海一线资源最好的位置、内部均为高层 都有低密度的标杆产品区来体现社区档次； 标杆产品少量设置； 产品类型分层次，扩大客户层面，满足不同客户需求 本项目物业类型建议 小独栋 多层（花园洋房） 在控制面积（总价）的基础上作小亮点，给小实惠 产品类型 作用 层级 产品策略 在保证舒适度前提下，强化特色，给足超值感 配合顶级资源极致产品力，突出收藏价值 客户 第一级：标杆产品 第二级：明星产品 第三级：主流产品 第四级：创新产品 酒店式公寓 小高层、高层 展示项目形象，树立项目的形象标杆和价格标杆 形成市场热点，体现国际化和都市化 回现金流，形成项目热销，加快销售速度 创新点被感知，构成项目特色 针对产业园中端客户，企业科级干部、泛公务员类、——总价敏感型客户 针对城市高端客户，财富阶层，大型企业老总、高层领导——资源占有和产品收藏型客户 针对高层，处级以上，中型企业老板——品质敏感型的居住改善客户 针对外地度假养老投资客、外资企业老板——品质品感性客户 胶南及开发区市场上楼盘户型面积扫描 楼盘名称 一房 二房 三房 复式 慧海星光苑 面积区间 —— 101-136 124-150 —— 套数比例 0% 37.5% 62.5% —— 隆和怡海国际 面积区间 30-68 130-140 143-200 —— 套数比例 15% 55% 30% —— 隆海海之韵 面积区间 58-60 93-109 138-169 —— 套数比例 5% 65% 30% —— 香槟海岸 面积区间 —— 118-126 145-171 —— 套数比例 0% 47.4% 52.6% —— 隐珠山花园城 面积区间 —— 80-93 110-145 —— 套数比例 0% 25.0% 75.0% —— 风和日丽 面积区间 —— 91-106 133-163 191-271 套数比例 0.0% 22.2% 74.6% 3.3% 千禧龙花园 面积区间 65-93 105 132-168 252 套数比例 15.0% 22.0% 60.1% 2.9% 华裕黄金海岸 面积区间 —— 80-116 130-160 —— 套数比例 0% 37.0% 63.0% —— 目前市场上户型以大三房为主，面积集中在120-170平米；一房存在市场空白 楼盘面积（m2） 25% 50% 7 5% 100% 慧海 星光苑 怡海 国际 隆海 海之韵 香槟 海岸 隐珠山 花园城 风和 日丽 千禧龙花园 华裕黄金海岸 60 25% 50% 75% 25% 50% 75% 25% 50% 75% 25% 50% 75% 25% 50% 75% 25% 50% 75% 25% 50% 75% 100% 90 120 200 150 一房 二房 三房 复式 套数比例 目前市场上的主力户型是面积在120-170平米的大三房 市场上缺失40-60平米的小户型 目前市场上户型以大三房为主，面积集中在120-170平米；一房存在市场空白 楼盘面积