商业地产开发理论研究74页.pptVIP

合作模式——以颐高为例 资产并购 （自主开发、联建、 购置、代理销售或变现） 合作 共担风险，共享利益， 风险指数相对租赁要小 品牌与顾问模式 低风险介入模式 租赁 经济测算与成本分析，风险因 素尤为重要（因为我们已经开 始承担风险），周期要尽可能长 商业地产的多产权生态链（以科贸为例） 商业地产基础：一个中心两个基本点 商业地产暨连锁拓展调研系统 1 商业地产的盈利模式与合作模式 4 商业地产项目的系统定位（结合案例） 5 2 3 城市选择的要素 城市及商圈选择 合作边界判断 立地条件 基础技术调研 调研系统 指标 IT消费能力 经济基本面 城市地位 和辐射能力 政府态度 竞争状况暨 生存空间 经销商容量 链接：全国各大城市基础经济数据 链接：县级店经济数据 链接：全国地级城市IT消费指数表 链接：全国各地电脑城经销商数据 各项经济指标解析 城市及商圈选择 合作边界判断 立地条件 基础技术调研 调研系统 经济基本面 GDP指标；人口；人均可支配收入；零售总额；人均消费支出； IT消费力； 经销商容量 百户电脑拥有量；城市IT 消费指数；全市IT产品销售总额（毛估估）；是否有IT信息街区；租金水平；经销商总数量； 竞争生存空间 电脑城数量；电脑城经营状况；商户经营状况； 政府态度 是否有地方保护（如路桥）；是否有街区建设愿望，等等 辐射能力 是否是省会级城市？周边200公里内是否有大城市？等等 关键因素：辐射能力、经销商容量、政府态度 以上要素都有“一票否决权” 其他重要因素：IT消费力、经济基本面、竞争生存空间 要素细分 商圈分类和选择 城市及商圈选择 合作边界判断 立地条件 基础技术调研 调研系统 核心IT街区（如文三路、合肥金寨路、徐家汇） 城市核心商圈（如上海南京路，杭州武林广场） 城市副中心或者区域商圈（如上海五角场） 社区型商圈（如杭州翠苑商圈） 选择流程： 首选核心IT街区——如果有IT街区的话，那么首选IT街区；如果是上海这样的人口超过1000万的特大型都市，则可以考虑选择副中心商圈 在没有核心IT商圈的情况下，只要具备集客能力并没有后遗症的前提下都可以 在四级城市或者县级市，必须是最核心商圈或者是IT一条街 商圈调研 人口、社区环境的调研 目标物业周边5公里内的社区人口分布（判别工具：年鉴+地图） 年鉴可以在当地图书馆或者统计局得到，重要数据进行摘录或者直接复印，必要的话用照相机翻拍 举例来说椒江的东商务区就无法通过这个判别步骤 我们也许不需要特别详细的具体数据，模糊判断对于我们的调研来说也是可以接受的，但必须经过仔细的分析。 商业氛围及商业共享环境调研 目标物业周边1公里内的所有大型百货商店、大型娱乐场所、大型餐饮、休闲场所、电影院、国际连锁机构（如麦当劳、肯德基、沃尔玛等） 通常有麦当劳，肯德基以及沃尔玛等的情况下可以不需要技术调研 最好绘制街区地图，在地图上对这些商业业态进行标注；看是否能够形成共享人流；业态是否互补；招商空间如何等等 对最近的商业体进行数据调研，主要是人流量测算（注意，我们发现，很多县级市白天街区上没人，但是晚上人不少，所以不能错过晚上的时间，以免有误差） 备选商业物业环境调研 城市及商圈选择 合作边界判断 立地条件 基础技术调研 调研系统 被选商业物业立地环境调研 对已有IT卖场、百货商店、电器商场进行详细分析，包括商场属性（自营、租赁、合作）、地理位置、交通状况、商场规模、出租率、营销水平、设备配套、租金、客流量、庄家背景、经营方式（纯出租、联销扣点等）[链接：参考项目跟踪表] 交通条件调研 目标物业的交通线路——与周遭其他商业体的交通条件进行比较 是否能够通过各条公交线路或者通过人力车、出租车非常方便地到达该城市各个成熟社区（可找几个当地人进行访问） 立地条件 城市及商圈选择 合作边界判断 立地条件 基础技术调研 调研系统 物业基本属性 项目名称、性质、地理位置、交通状况（上述内容）、项目商业体规模、商业定位（如已经或曾经使用）、经营状况（现状或过去的描述）、土地性质、设备配套、周边租金、关键联系人信息 物业的技术信息 项目销售策略（以往或现在），销售状况、出租（入驻）率、反租状况、与物业相关各方的关系、业主结构、物业商业演变史 合作边界判断 城市及商圈选择 合作边界判断 立地条件 基础技术调研 调研系统 物业销售状况 项目销售商是否存在后遗症： 如果2年到3年返租，那么很可能刚旺起来，小业主的矛盾就转嫁到我们头上，这个时候品牌损失风险就很大。 收入成本测算 比方说，每平方米每月当地均价150 而对方开出的条件是100 如果我们估算成本大约要45左右，这个时候就到了临界点 技术调研 城市及商圈选择 合作边界判断 立地条件 基础技术调研 调研系统 关于技术调研