十大房地产项目定位方法63页.pptVIP

房地产项目定位的 大方法 “定位起始于一件产品、一种商品、一次服务、一家公司、一个机构、甚至一个人……然而定位并不是你对一件产品本身做什么，而是你在有可能成为顾客的人的心目中确定一个适当的位置”。 ——《定位：为了得到你的注意而战斗》 外部四大环境、核心3C要素 市场战略本质上市处理三个要素之间的关系：消费者、竞争和项目（企业） 1）立足和发扬本土人居文化的“新古典主义”文化定位 当走街窜巷、阳光灿烂的孩提时代渐渐远去，当大院那看星星的屋顶消失在高不见顶的高楼华厦，当四合院的小伙伴、隔壁慈祥的老大妈消失在自己的生活圈……如果童年你有幸收藏了这样一段亲切地令你鼻子发酸的快乐时光，叫人怎么能不发出类似这些老北京 “我想回到四合院” 的叹息。北京的新四合院之所以大受欢迎，不一定源于人们对古老建筑的情有独钟，而是应为它很大程度上满足了这种怀旧情怀，满足了人们对充满温情、礼尚往来、相互扶助、彼此照应的大家庭式的生活方式的眷恋。也许正是基于对这份失落感的回应，一些有识之士开始用人文关怀的眼光重新定义中国人的生活方式，广告人首先站出来，用富有民族气派、东方神韵的视觉艺术给了这些楼盘一张典型的中国人的脸，用深刻的见地透析居住在现代住宅中的国人的文化风骨。 2）以异域异地的建筑艺术、生活风情、居住文化等为内容的“拿来主义”文化定位 A、欧美风情定位 ——西方文明将它先进的现代建筑学、建筑文化带给了国人，也带来了它个性鲜明的物质生活方式，这些文化的舶来品，业已成为一个多元社会的新生活方式的一部分，尤其是在中高收入阶层所谓的“小资”、“白领”、“金领”人群具有广阔的市场。 兰乔圣菲 金泓凯旋城 巴黎豪庭 托斯卡纳 波托菲诺 B、亚热带风情定位 东南亚拥有众多的旅游度假胜地，如芭缇雅、普吉、巴厘岛、清迈、马尔代夫等等，轻轻的海风、柔软的沙滩、高大的棕榈树、古朴的建筑、舒适的生活节奏，这些令现代都市人在高强度、快节奏工作之余神往的休闲度假生活，近年来，开始成为都市人居的一面旗帜，这面旗帜似乎为忙碌、疲惫的都市人找到了一片休养生息、忘情天地的处女地，召唤着人们尽情享受这365天的度假生活。 圣堤亚纳 御临门（巴厘岛） 房地产品牌是复合品牌，它的品牌价值并不只是来源于产品本身，同样的房子在 不同的地段、区域、板块，可以卖出落差极大的价格来。地段、区域、板块现在 或者将来的某些特征，决定了物业自身并不能“自给自足”的关键因素，如： 区位环境生态指数：单体楼可以因为比邻公园，而弥补了其缺乏私家园林的劣势；园林规划颇为得意的楼盘，可能因为位于烟囱林立、工业污染严重的工业区，而“明珠暗投”。大环境、大气候对楼盘的小生态环境起着加分或者减分的效果； 生活便利程度：如交通、银行、邮局、电信、超市、肉菜市场等； 公共配套设施：如学校、休闲、购物、餐饮、运动、娱乐场所等； 区域居住人群特征：特定区域内居住人群的收入、职业、籍贯、国籍甚至教育背景、宗教信仰等特征，都会影响到特定消费者的置业取向； 投资价值：商贾云集之地、写字楼中心商务区、市政规划的其他有增值潜力的区位等等； 在房地产市场竞争愈演愈烈的今天，产品无论在户型、园林、配套等方面越来越趋于同质化，地段、区域、板块因为其不可复制的显著差异性，如以上所列举的特点，往往对置业者尤其是投资者具有决定性的意义。特殊地缘因素定位，常见的概念有： CBD 城市商务中心CBD，是繁华-快节奏-物化-生态脆弱的都市生活的代名词，没有大山大水的原生态环境，没有大盘的恢宏气势，甚至没有稍微阔绰一点的居住空间。 它打动购房者的是另一种价值，这种价值来源于“时间就是金钱”的价值观，来自于对工作生活便利的迫切要求，来自于生活在高尚社区、体验精品建筑的成就感，也来自于黄金地段房产的投资价值。 CLD 广州番禺区日渐成熟的华南板块，有广州市区的“卫星城”之称，这里大盘云集，大规划、大交通网、大生态、大配套、大房子，处处体现了在寸土寸金的市区无法享受的“大的标准”，很快就吸引了大批的市民移居到这里。 CLD，就是中心居住区，它打动置业者的价值，来源于“8小时之外回归家庭、回归自然”的价值观，来自于他们对生活品质的追求。 “会展商圈”、“奥运商圈”、“亚运商圈”、“高科技园区”、“大学城”等城市特殊功能区域 CASE：大运城邦、广州伯朗别墅 “新会展商圈内唯一国际社区”（广州国际会展中心迁址芭洲，驰名中外的广交会就在这里举办） “城市绿肺” 支撑条件：比邻公园、城市湿地、森林公园、自然保护区、风景名胜区等自然生态环境极为优越的地区。 在自然资源稀缺的城市“绿色”是一笔财富，楼盘园林做的很经典，周边得天独厚的大生态有锦上添花的作用；楼盘在园林上投入不多的，得益于周边环境也可