世联地产某项目策略及销售执行报告67页.pptVIP

关键行动——新闻发布会 关键行动——世联尊贵会 关键行动——新年音乐会 推售安排及目标预估 销售目标 推盘价格 推售思路 8月 9月 10月 11月 12月 预热阶段 阶段划分 积累VIP客户300组 100套 11500 +100 开盘 30套 20套 持续热销期 +200. 推售套数 开盘212套 50套 11700 内部认购 开盘 配合条件 售楼处8月8日进场；样板间8月25开放 10月下旬取得销售许可证 11800 两居 2＃AB户型76套 ； 3#D户型30套； 4#G户型30套 三居 2＃A’B’户型2套；3#C户型10套、 C’户型2套、E、户型32套； 5＃F户型30套 1＃AB户型20套；5#G户型10套 4＃H户型20套 10万 30万 不可预计费用 其他 60万 30万 20万 12万 10万 50万 120万 5万 90万 100万 255万 120万 10万 5万 10万 总费用 927万，（927万/6.48亿＝1.43％） 工地围档 3D动画 沙盘、分户模型 海报 户型图 楼书 直投 网站 网络广告 户外广告牌 报纸 客户活动 产品说明会 论坛 新闻发布会 项目 510万（510万/942万＝54％） 合计 10万 15万 5万 5万 20万 销售道具 合计：182万 25万 5万 60万 40万 5万 30万 190万 媒体费用 合计：570万 70万 10万 10万 营销活动 合计：145万 2006年费用 分类 基于利润最大化营销费用预估 近期亟需开展的工作和重要时间节点 1 5.21日 售楼处开始施工 5.21日 确定案名、户外路牌；广告公司开始工作 2 3 5.31日 规划、建筑设计、园林方案定稿 4 5 6 6月15日建筑施工开始 8.5日广告第一次出街，售楼处进场，围档投入使用 8月25日样板房投入使用，举办新闻发布会 7 8 8月26日内部开盘，认筹买卡 10月28日开盘选房 随后我们将提供以下方案 6月份 沙盘模型建议、3D建议、媒体计划表 7月份 网站建设建议 8月份 开盘方案 9月份 价格方案 THE END! THANKS 1 Mission? 2 Who am I ? 战 略 竞争分析 基 础 市场分析 本体分析 我们和海逸长洲打什么？ 更尊贵、高品质的销售体验和服务 恒温恒湿系统+精装修完美展示 中环地段的繁华、便捷 营 销 力 产品：恒温恒湿高舒适配置、精装修 地段：河西中环地段 产 品 力 地段：河西中环 产品：恒温恒湿系统、精装修 配套：3000平米品牌健身会所、业主会所、游泳池 本 项 目 售楼处：和大面积水景结合很好，展示大气，动线流畅 销售道具：项目沙盘模型 物料：楼书、户型图 样板间：多个 导示系统：工程围档，品质高 媒体推广：和平区、南开区、河西区遍布户外围档广告和小户外广告；每日 新报和今晚报多频次投放硬广和软文；直投航空杂志；韩国三大中介行推荐；置业连锁店联动 营销活动：高端客户活动：做飞机和氢气球游梅江、马展、犬展、车展、雕塑作品展、奢侈品拍卖等 海 逸 长 洲 地段：河西梅江南 产品：户式中央空调、地板采暖、断桥隔热中空玻璃 园林： 160万平方米外湖，8万平方米内湖 公共空间：6.3米挑空豪华大堂 配套：海涵国际俱乐部特权生活、国际贵族双语教育基地、世界品牌名店 物业：英伦皇家六星管家服务模式 海逸长洲 营销手段 产品卖点 1 Mission? 2 Who am I ? 战 略 竞争分析 基 础 市场分析 本体分析 5：竞争分析总结 绝对领先的恒温恒湿高科技舒适配套+精装修是本项目的核心竞争力。 Q1:如何突破区域价格平台，建立本区域的高价差？ Q2:如何突破地段，扭转客户对地段的认知？ 1 Mission? 2 Who am I ? 战 略 竞争分析 基 础 市场分析 本体分析 6：成功项目的启示 区域高价差和地段不是问题！ 超越区域价值3000元 /平米，实现均价 10500元／平米。 月销售速度达到60套， 6个月时间实现100% 完美销售。 北京各区消费者争相 购买！ 成功关键因素： 产品：精装修住宅+高科技系统展示到位 概念：欧洲发达国家居住标准和生活体验 手法：颠覆板与塔的比价体系 1 Mission? 2 Who am I ? 战 略 竞争分析 基 础 市场分析 本体分析 1：客户定位 1 Mission? 2 Who am I ? 战 略 竞争分析 基 础