天津某实业有限公司物业发展及项目定位提议76页.pptVIP

天津海河水上运动世界项目定位与物业发展建议 谨呈天津海景实业有限公司 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 地块规划图及其经济指标 占地面积：24.83公顷； 建筑面积：79万平方米； 其中共建部分总建筑面积51万平方米； 容积率R：3.2； 问题提出与技术思路 北方经济中心被确定为天津城市发展方向，城市总体功能和发展动力已经明确 城市职能： 国际现代制造业基地； 北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽； 北方国际物流和会展中心； 以金融、商贸、科技、信息、文化教育为主的区域性服务中心； 以近代史迹为特点的国家历史文化名城； 生态环境良好的宜居城市。 新城市规划推出及巨额城建投资将天津城市空间发展机会带向沿海河周边带状地区 新城市规划更多强调四郊五县和滨海新区与中心区的协调发展，为中心城区外围区域开发带来机会 海河沿线改造与津滨快速沿线建设工程将滨海新区与市中心区更加紧密联系 基于贸易物流和加工制造业的金融、会展功能区引进使沿海河发展带形成投资及关注热点区域 天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展 天津GDP保持较高的增长的速度，但是产业结构仍然以能化、电子等为代表的第二产业为主 按照城市发展的必然趋势，天津未来的发展方向是大力发展附加值高、产业关联性强的第三产业 天津人均GDP即将达到3000美元，整体城镇化水平为60% ，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡 案例借鉴：日本东京—城市发展进程 天津城市发展现状：核心区的成熟，其他城市功能在非核心区聚集 天津海河六大节点之一天津海河门户－－入海口第一个节点 项目地块现状及四至 项目周边配套设施相对缺乏，具备良好的交通状况与景观资源 周边环境开阔：项目地块周遍交通便利，紧邻围堤道，大沽南路等城市干道，以及未来规划道路台尔庄路；项目D地块紧邻即将通车的天津地铁一号线； 配套设施缺乏： 位于河西区，距城市中心区（以南京路为准）约为5公里，15分钟车程，但片区内人气不旺。 项目周边没有形成成熟的商业圈，一般居民习惯前往滨江路，和平路消费。 周边教育配套较差，距最近的重点中学天津第四中学，第四十二中学均在一公里；距离天津医院一公里。距离天津友谊路酒吧街3公里以上。 地块现状：本项目大部分地面为净地，仅有少量废旧厂房为拆迁；项目西测为传统旧居住区，对未来项目整体形象有一定负面影响。海河对岸为钢铁厂，在一定程度上影响本项目的河景景观。 景观资源较好：本项目具备一线河景自然景观资源，紧邻天津海河； 项目关键驱动因素小结 项目总体定位 本项目拥有的物业功能商业＋居住＋商务＋文化 天津休闲、娱乐的活力新一极是更好的满足了那些林立在城市核心的高楼大厦中的国际商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常办公之外的一切商务活动的聚集地 天津休闲、娱乐的活力新一极集中提供暂时的居所、诱人的商品廊、精品店、喧闹的BAR、灯光昏暗的情调场合、轻松开放的自由空间，富丽堂皇的剧院、展览厅等等 伦敦●码头区改造项目 荷兰●鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程 本项目成为城市新一极的努力方向客观条件具备，主观上努力 地块资源价值分析 项目分区功能与主题 技术思路做什么？ 项目分区功能与主题 街区受周边居住化氛围影响较大，成为连接项目区域活力核心与纯居住区、外部城市的功能过渡区域 街区案例分析——日本·六本木 街区分主题 体验式休闲生活街区 舒适居住型公寓、滨河景观公寓档次定位----滨河景观高档产品，高形象占位 主力户型推荐：舒适型两房，三房实现均价：8500元/平方米 以20％滨河创新户型，带动80％主力产品的整体销售，实现高价值，同时树立标杆形象 街区内商业主体的确定  以分散型时尚商业形成街区风情 贯彻街区休闲功能： 作为项目最生活化的过渡街区，不适宜设置大型集中商业 为将人流最终引导向区域核心，应减少大型集中商业对人流的过多阻隔作用 分散式商业更易通过铺位布置与街角通道、滨水步道等连接形成自然人流导向 裙楼内部空间利用走廊与挑空形成的分散式商业内街 外部空间利用分散型街铺形成的风情步道 街区内商业经营设置参考 中档街区商业定位 以高雅时尚的休闲消费人群为目标客层 休闲风情水街以恬适休闲餐饮为基调，并通过建筑形式与水岸及东侧商业紧密相连 公寓群楼中建筑内街形式的时尚购物街和文化资讯街以鲜明差异形成时尚休闲文化的互补 休闲风情商业档次定位----辐射全天津的休闲风情商业新一极 商业定位：立足于天津河西片区，辐射整个天津 B1，B2地块定位小结 项目分区功能与主题 街区将受大量外来式人流影响，