温泉项目案例分析49页.pptVIP

* * * * 活动策略——房展会 参加南昌十一房展会，扩大影响力。 * 西安临潼区域发展项目 * 本项目肩负着政府和企业的两重期望 企业目标： 树立项目品牌和企业品牌 实现地块价值最大化 实现企业长期可持续发展 政府目标： 使临潼具有高档商务接待功能 改善临潼旅游环境 带动地区经济发展 * 开展研究的出发点 先考虑品牌，后考虑收益 尽可能降低开发风险 在符合发展战略的前提下启动资金尽可能少 要能满足政府接待任务 * 客户的思考 度假别墅？ 会议？ 温泉？ 石榴园？ 300多万游客？ 西安休闲度假市场？ 面对众多机会、众多资源，我们有太多的想法和期望。 体验？ …… 但我们必须通过周密、系统的框架性思路来辨别我们所面对的机会和资源，以保证项目的开发走在正确的方向上。 * 项目属性界定——主题地产 主题地产是相对于常规城市地产而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托特殊资源进行开发（如旅游资源），属于特殊的地产项目。 * 如何衔接 发展战略研究思路 选择发 展方向 确定发展方向 发现困惑和寻找机会 竞争力模型 从国际惯例 及案例出发 确定发展战略 从市场现状出发 面对困惑和机会 我们如何参与竞争 主题地产按其盈利模式可分为两种：经营核心式、销售核心式。主题地产项目都要经历经营核心式阶段，销售核心式是实现价值最大化的盈利模式，但实际上不是每个项目都能成功实现销售核心式模式的。 主题地产 销售核心式 （旅游项目+居住地产） 转型时机？ 选择 发展方向？ 实现价值最大化 经营核心式 （纯旅游项目） * 市场化转型的可能性分析—国际惯例 销售核心式阶段的物业特点是以第二居所为主，而第二居所是随着家庭度假而产生的度假置业需求，因此，当地区宏观环境满足家庭度假大量出现应具备的条件时，项目市场化开发第二居所风险最低。 市场化开发第二居所依托的宏观环境 判断 1、有快速干道连接主城区，市政基础设施完善； YES 2、人均GDP超过5000美元 NO 3、人均居住面积超过30平米 NO 4、户均汽车拥有量超过5户1辆 NO 5、一般位于以自然风景闻名的旅游区 NO 6、所在地区具有身份标识性 NO 7 、与第一居所距离在4小时车程内 YES 8、地区治安状况良好 —— 9、主流客户为本地区或跨区域的高收入阶层 —— 本项目所依托的宏观环境不具备完全市场化开发第二居所的条件，那么在这样的背景下，我们如何实现价值最大化呢？ * 借鉴——我们实现价值最大化的途径 我们从主题地产的发展历程中发现共性：在宏观背景不具备条件的情况下，度假项目必须经营成品牌，才可能转型！ （实现价值最大化） 无法转型 经营核心式 未经营成为品牌 经营成为品牌 适时转型 销售核心式 我们要走在正确的趋势上，降低开发风险。综合国内市场现状及主题地产发展共性，我们认为本项目销售度假物业必须根据特殊客户需求定制，即在经营核心式阶段就要进行客户积累。 * 这里将是一个的现代、时尚的温泉休闲城。 功能划分 建设内容 规模 核心功能 温泉区 占地60亩，建面5000 m2 必要功能 酒店（包含2栋总统别墅及会议功能） 占地40亩，建面10000 m2 弹性用地（食街） 占地15亩 停车场 占地25亩 辅助功能 其它配套设施 设于温泉区 度假别墅区 占地80亩，建面14000 m2 办公及宿舍 占地10亩，建面4000 m2 总占地230亩（15.3万m2 ），总建面3.3万m2 容积率：建议取0.2～0.3 参考指标：一般度假村容积率0.2～0.4，独栋别墅容积率0.25左右 * 功能布局——总平面 酒店 占地40亩 度假别墅区 占地80亩 别墅 入口 总统 别墅 停车场 占地25亩 主入口 食街预留 占地15亩 办公 入口 办公及宿舍 占地10亩 温泉区 占地60亩 * 青岛假日温泉项目 * 项目开发目标与约束条件 项目开发目标 项目约束条件 启动实现快速的现金回流：2006年实现现金回流2～3个亿（包括兰泉别墅一期后续销售）。 独栋别墅实现与兰泉1万元左右的单价、其他低密度产品实现5000-6000元左右的单价，打入青岛中高端住宅竞争圈。 获得市场认可、赢得美誉度、巩固开发商品牌，为在该区域的后续取地与开发奠定基础。 启动资金5000万元。 土地价格20-30万/亩。 启动区计划2006年中入市。 湖畔山庄用地由于土地取得原因不纳入启动考虑。 * 项目资源评价 整体上看规模较大，但建设用地比较分散削弱了规模优势。 涉及了旅游资源、经营性设施和住宅，属于综合性开发。 以高尔夫景观和山景为主的景观资源。 温泉资源为特色产品的打造提供了条件。 包括了高尔夫、滑雪场以及未来的温泉水世界的设施提供了休闲度假生活配套。 兰泉一期高位入市，为项目后续开发奠定了较好的形象基础 规