世亿达杰特项目营销定位报告140页.pptVIP

城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块；星海板块价格跌幅最大 城市中心和星海湾均为投资属性，受到市场影响大 小户型公寓产品未来竞争不容乐观，不少住宅项目也存在小户型供应 小户型面积区间集中在40-90平米，项目面积与市区主流小户型面积区间重叠，产品同质化 主流成交价格平台在11000-13000元/㎡，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大连小户型第一梯队 目前在售小户型公寓价格集中在区间： 11000-13000元/平米，能够形成旺销局面； 传统的星海湾板块在向主流靠拢； 少量项目价格坚持在16000元/平米， 销售速度——已入住公寓项目，其主体销售期内的速度平台为20-30套，低于同期大连住宅市场销售水平 大连商务节点发展分析——从大连商务区规划来看，大连将由原有的单一商务中心分化为多个SUB-CBD区域，多商务节点规划将带来较为明确的功能板块划分，不同商务区承担不同商务功能 从目前的办公物业市场来看，大连商务办公市场主要分为5个板块，本项目处于中山路板块，为大连传统商务核心区，租户以金融、科技、商贸、服务类企业为主 园区规划——规划产业集中、配套齐全，呈放射状分布 无地下车场有停车位 　　　　　　　　 有地下停车场 遵循“产业服务于人，人服务于环境”的规划理念，打造“产业、人和环境”协调发展的生态园区； 产业办公楼位于园区中央，呈放射状排开，四周以齐全的配套设施作为辅助； 产业解析——以软件外包产业为主，研发生产部门为主导 需要大规模并购时的大量资金 主要依靠母公司划拨 所需资金要素 大量高素质技术人才 大量软件蓝领工人 大量行业专业人才、二次开发和技术支持人员 大量技术素质高、成本低的高端人才 所需人才要素 可以接触到国际最先进的技术 管理示范效应明显 行业间的后向技术效应明显 可以带来国际最为先进的软件技术 技术 战略性合作伙伴 松散 紧密 紧密 合作双方关系 国外市场 国外市场 中国市场 母公司 项目来源 依托高校、科研机构的独立公司 独立公司 子公司 附属机构 企业性质 软通动力、用友软件、方正国际、中科开元 博彦科技 IBM中国、SAP、SUN、Unisys、TCS 文思创新 Microsoft、Oracle、野村综研、路透集团 典型企业 本土研发型软件 外包企业 本土纯粹软件 外包企业 跨国公司设立的 市场开拓机构 跨国公司设立的 软件研发机构 外包企业模式 大连软件园中入住产业以软件外包为主，分为ITO与BPO两种方式； 软件外包即企业为了专注核心竞争力业务和降低软件项目成本，将软件项目中的全部或部分工作发包给提供外包服务的企业完成的软件需求活动； 业务流程外包(BPO)已经成为外包服务新趋势，包括人力资源、采购、财会、客户中心、后勤、研发、营销、工厂运作、培训等，这些大类还可以进一步细分。 截至2008年9月，大连软件园入园企业数量为415家，外资企业所占比例为44%，其中日资企业所占比例为27%，包括Genpact、IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立、NTT、NCR、Oracle、AVAYA、NEC、Fidelity、BT、瑞穗银行等在内的30多家世界500强企业已入驻。 入驻企业——众多外资企业进驻，日资企业占较大比例 入驻企业情况—— S1：创业中心 亚惠餐厅 菲思克外服 大显 信华 三通 北京用友软件 龙高科技 S2：科技大厦（ABC 3座） 亚惠餐厅 东软 亚扬软件 普乐克斯 阿普莱特 北京信易诚 博涵前锋科技 S3：GE大厦 SAP 健身会所（瑜伽） 大连信华信息 住友电工集团 思爱普软件系统 S4：国际企业创新发展中心A座 中软 S5：国际企业创新发展中心B座（FTS）善诚科技 S6－S7：国际企业创新发展中心CD座 埃森哲 S8：大连软件园服务中心 软件园股份有限公司 NTT通讯设备 埃森哲 日立 中环电脑系统 S9：国际软件服务中心 健身馆 星巴克 食堂 IBM 原岩 AIS 欧姆龙 美凯 S10：数码广场A座 国誉信息发展 大宇宙科技 NTT通讯设备 软通动力 日进和中软件 大连现代高技术学习中心 S11：数码广场B座 CONVERGY WISTRON 汇丰银行 建设银行 S12：国际信息服务中心A座 惠普 S15：国际信息服务中心B座 甲骨文 松下 avaya 阿尔卑斯 烟台创迹 S16：国际信息服务中心C座 IBM SAP BT 大连华科 Aspect oostsourcing matatechno 横河信息 S17：国际信息服务中心D座 装修 B1-B8/C1-C3：东软软件园产业区 B1：阿尔派电子（中国）有限公司大连研发中心分公司 B2：惠普全球呼叫中心 T1：大连日中技研有限公司