世纪春城地产项目四期定位报告96页.pptVIP

一、二期销售分析 ——销售速度中等 一、二期销售分析 ——实现价格偏低 2003年底—2004年龙华推出项目中，世纪春城二期处于中档水平，未能体现出大社区的优势 一、二期产品定位 ——迎合市场需求 一、二期客户群分析 本项目一二期在户型和客户定位较能符合市场，但市场形象一般，没能充分发挥大盘的优势，在销售速度和实现价格上均不甚理想，未实现大盘应有的价值。 近年来龙华房地产市场一直保持快速健康发展，2003年需求销售面积同比去年增幅近一倍，市场需求旺盛。 在2001年前，龙华的房价普遍在3000元／平方米左右，而近两年来价格攀升速度比较快，目前楼盘均价约为4000元/平方米。 龙华的居住氛围日渐形成，越来越多的关内白领选择龙华置业，对于价格心理承受能力也逐渐增强。 龙华二线拓展区----基础指标 本项目预计拟于2006年下半年入市.预计本项目入市时,目前在售楼盘均已退出市场。金地龙华将是未来重点竞争对手。 目前二线拓展区内已经出让的,尚未启动的居住用地和商住用地共13块,分别被8家开发商或企业控制 随着06年1月梅龙路的开通,以及07年福龙路通车,08年地铁竣工的规划影响,预计该片区未来2-3年会成为开发热点 客户分析——来源 客户分析——年龄分布 26-30岁客户为主力，占到40%以上的比例。其次是31-35岁以及21-25岁的客户。 龙华的置业者以首次置业者为主。 客户分析——各类型客户分项分析 规划布局建议——整体布局 公建部分 细节部分 生活立面----有生命的建筑——“成长”与“交往” 主题——感知园林（关于人生的沉思） 意象点－：感知时间 ----空间功能转化 ----特色商业街 主题会所的设置 会所的功能营造: 移植豪宅会所功能元素入“小户型”。 营销概念上的炒做。 案例借鉴：御景华城 三大主题会所： 娱乐休闲会所、CEPA商务会所及星幕会所等三大主题会所，内设的室内恒温泳池、桑拿浴室、舞蹈室、瑜伽静修房、沙狐球室等娱乐设施 酒店配套服务 层高12米的豪华酒店式服务大堂 提供20余项酒店式“个性化” 服务 用体验与服务创造营销价值 案例借鉴：御景华城 户型平面设计 “瘦身”的面积分配：减客厅增主卧的面积，缩小洗手间的面积 户型的设计要点： 每户均有双阳台。 每户赠送超大观景凸窗，部分单位设有落地大窗。 “小客厅”“大卧室”。 3房2厅1卫80平米 2房2厅1卫64平米 阳台 大面凸窗 案例借鉴：御景华城 “小户豪宅”的价值形成点——对本项目启示 奠定物业整体外在形象 深化物业的内涵品质 传达物业的内在价值 提升物业的溢价空间 立面 园林 配套 产品 附加值 核心：豪宅形象、成熟配套、高附加值、舒适实用 整体外立面简洁的处理手法、材质的选择和色彩注重体现尊贵感。 小区的主入口强调标志性：广场、标志物（雕塑、喷水池） 楼栋公共大厅强调空间感和材质的选择 园林的整体规划有鲜明个性的主题，小品细部讲究。 观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方） 弧型窗、落地窗 水管的处理 空调位处理：外墙百页 外墙夜间艺术照明 屋顶设备及电梯机房美观处理 “小户豪宅”的价值形成点 ——对本项目启示 产品设计要点 —入户大堂展示 建议大堂层高为5—7米。在材料运用上要突出大堂的通透性与自然采光，简洁、明快提升物业品质及形象，创造营销价值。 建筑立面------一气呵成的立面线条，整洁大气，同时应用立面材质的选择，充分表达建筑个性品质，打造项目整体形象，给视觉强烈冲击感。 产品设计要点 ---外立面展示 联合起居：满足年青人社交会友的需求，隔几层设有空中“起居室”配上绿化、灯光，成为24小时的私家会所。 人、植被、灯光都成为建筑立面构成的元素之一，使立面朝夕、四季都呈现不同的的姿态。给人们提供一个生活的视觉景观。 特别做法： 在一些影响立面效果的设备间设置隐形窗，如空调位。相关管线的“隐藏” 关于屋顶： 有独特造型，可以与项目名称夜间灯光字结合，同时与整个建筑立面的造型相结合。 ---立面细部的处理建议 “感知园林” （每天都在变化） 解读感知园林：强调园林的参与性、人与自然的和谐，在园林中感悟人生，并最终超脱尘世、在日常生活中升华。 感知时间 感知生命 感知自我 感知自然 产品设计要点 ---打造主题园林 岁月轨迹：人、动物等大小不同的脚印代表不同人生轨迹和经历 记忆博物馆：通过基地旧图，可看见美观的玻璃雕刻，体现历史怀旧与未来憧景 时光倩影：利用身体来测量时间 时间如梭，用园林来固化时间、追逐时间，园林从三维设计上升