橡树湾地产项目企划方案56页.pptVIP

战国前期： “七雄”形成，各国将精力用在内部整理上。各国招贤才能，励精图治，像李悝，吴起，商鞅等人的变法维新就发生在这时期。 汉斯 —— 46万方的超大规模，是新江湾城 规模最大的项目 —— 产品特点：混合住宅区、4星级宾馆、办公楼等 逐个扫描 —— 美国大型房产开发商巨头首次在沪拿地：C5地块 —— 在中国只有3个项目：高档住宅“公园大道”、 “万国公寓”和精品写字楼“盛世大厦” —— C5地块位于新江湾城最中心的地块将成为城内的地产标杆 先进的开发理念 高端国际化住宅区 高端客群大量引入 未来新江湾城标杆 是竞争对手，但更是个可以依靠的朋友 Keyword：高端、国际、区域标杆 仁恒 逐个扫描 ——上海知名精装修国际社区营造商，有大量品牌追随者 —— 占地5万，项目体量较小 —— 口碑好，强大的新型物业管理 国际化社区 高端物业品质服务 跟从品牌客群引入 借汉斯的肩膀卖房，主力竞争对手 Keyword：品牌、精致小盘、高端物业 绿城 —— 品牌效应明显，有大量品牌追随者 —— 占地6万，项目体量较小 —— 高端，高品质，精致产品的标志 强大的产品力 跟从品牌客群引入 Keyword：品牌、产品力 总结 汉斯的加入对新江湾城整个区域价值的提升毋庸置疑 更国际、更高端、更中心 仁恒、绿城、包括我们华润大可以站在巨人的肩膀上看得更远 那问题是什么？ 橡树湾该如何应对仁恒、绿城的直面竞争？ 仁恒 —— 国际化、高端物业 绿城 —— 强大的品牌力、产品力 橡树湾的价值在哪？ “近攻”—— ①差异化形象 “争市、取势”只是第一步，打下这个市场基础之后，第二步就要落实到产品层面了。那么华润橡树湾的形象如何在群雄逐鹿之时，一军突起？ 主要形式:平面 群雄逐鹿，同样身处这片纯粹的“黄金处女地” 橡树湾的形象价值究竟在哪？ 橡树湾价值整理 找到差异化形象 形象价值回顾 ——复旦、同济等14所名校，地道浓厚的学府气息 现有价值 —— 位于上海最后一块自然生态园地：新江湾城 ——紧邻未来的城市副中心（五角场）/车程时间约5分钟 之前形象 Keyword：城市、自然 Keyword：城市、自然 形象价值分析 橡树湾有城市、自然。仁恒、绿城同样也有。 这些是价值，不能丢，但并非差异化的价值。 那橡树湾的差异化价值在哪？ 事件案例：万科金色里程·红郡园与红郡 万科红郡，06年10月首度开盘，凭借其独特迷人的Tudor外立面建筑风格，一时在市场上引起了轰动，开盘当日创下别墅销售记录，短期内即销售告磬。07年3月再度开盘，产品形态更加多样化，却一直保持Tudor的外立面建筑风格，备受青睐。价格高开高走，短期内继续告磬。再创新纪录。 万科金色里程·红郡园，继红郡后又一个Tudor风格的万科项目。08年冷势之下，6月首次开盘便逆势飘红，短短几个月内去化掉70%。每月销售量成为上海别墅排行榜中的佼佼者，冷势下成为市场亮点。 结论：成功之道可以复制，出色的形象价值同样可以被复制。06年牛市，客户喜欢红郡愿意为其买单，08年熊市，客户喜欢金色里程同样会为其买单。Tudor风格屡试不爽。 万科可以复制红郡 华润橡树湾可以复制什么？ 上海滩花园 橡树湾年企划提案 群雄逐鹿篇 橡树湾之战 策略总纲 策略分析 策略执行 目录 缤纷战国图 序 战国后期： 秦国昭襄王用范睢为相，采用了“远交近攻”之计，破坏了各国的“合纵”，加强了秦国的国力，军事，成了战国时期的第一强国，削弱了各国的力量。 战国中期： “国无宁日，岁无宁日”“邦无定交，土无定主”的混战局面。 各个国家为保持自己的生存和扩大国土的势力，君主们都相继称王，独霸一方。一方面加强中央集权，改革图强，加强军备；另一方面，在外交上频频争取别国的“合纵”“连横”。 战国形式分析 战国形式分析的启示 2、秦国的崛起一则： - 对内：秦国在整个百家学说之重选择了最适合当时治理国家的法学思想。 - 对外：除了有抵御外地的坚固城池，更依靠纵观大局之下 “远交近攻”的计策。 1、群雄逐鹿，各种好的政策好的思想好的技术，层出不穷。仅凭技术和政策等硬件的硬拼，无疑是艰辛的， 结果还有可能是两败俱伤。 战国时期秦国成功的计策 “远交近攻” 1 2 3 4 5 汉斯 5 仁恒 4 绿城 3 橡树湾 2 江湾城1号 1 04年：新江湾城的规划已经成型 。 05年：基本完成道路、景观、水系工程，同时建成生态博物馆、文化中心、极限运动中心三大公建项目。 06年：华润以15.41亿一举摘得C2地块。 新江湾城1号，荣耀登场。 07年：仁恒以13。01亿元获得D3地块。 绿城12.6亿拿下D1