工程经济学案例资料.docVIP

1项目概况 某房地产开发商决定在武汉市中心新建项目，项目占地50000平方米，拟建方案有两个 方案1 ：建多层商品房住宅楼高7层，容积率为2：1.，土地使用费为800万元/亩，建设 期2年，贷款年末制服，销售价格为15000元每平方米，该楼盘地理位置好，3年 100000×1000＝10000（万元） 2、土地使用费 50000×800÷667＝60000（万元） 3、城市基础工程设施配套费 100000×80＝800（万元） 4、消防设施配套费 100000×5＝50（万元） 5、生活垃圾服务费 100000×12＝120（万元） 6、白蚁防治费 100000×1.3＝13（万元） 7、勘察设计费 10000×2%＝200（万元） 8、规划管理费 100000×1.8＝18（万元） 9、可行性研究费 10000×1%＝100（万元） 10、设备购买费 10000×5%＝500（万元） 11、供水电费 10000×2%＝200（万元） 12、管理费 100万元 13、预备费： 基本预备费＝ （10000＋60000＋800＋50＋120＋13＋200＋18＋100＋500 ＋200＋100）×5%＝71901×5%＝3595.05（万元） 涨价预备费：以工程静态投资71889万元为计算基础，建设期为2年，第一年投资60%，第二年投资40%，建设期 PC1＝71901×60%×［（1＋2.5%）—1］＝1078.52（万元） 第二年涨价预备费为： PC2＝71901×40%×［（1＋2.5%）2—1］＝1382.30（万元） 则该项目的涨价预备费为： PC＝PC1＋PC2＝1078.52＋1382,.30＝2460.82（万元） 2.2建设期利息估算 预估项目贷款50000万，年利率7%采用年末支付，贷款分两年投入，第一年30000万，第二年20000万 表1建设期利息估算（万元） 表2建设投资估算表（万元） 表3建设投资估算表（万元）形成资产表 3 资金筹措计划 自有资金32781.07.万元，第一年投入60%，第二年投入40%。银行贷款投入比例同自有资金。 3.1各项资金估算 （1）财务费用：长期贷款 53923.5/3=17974.5 （万元） （2）工资及福利费估算 ：宣传及销售人员70人，年薪4万，管理人员30人，平 均年薪7年，每年工资及福利490万 （3）营业费估算 经预测每年营业费200万，用于宣传、推销广告等 （4）总成本估算，本项目在运营期 在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。 第一年的销售收入：100000×40%×15000＝60000（万元） 第二年的销售收入：100000×30%×15000＝45000（万元） 第三年的销售收入：100000×30%×15000＝45000（万元） 则总销售收入为72000万元。 4.2增值税的估算（增值税税率为17%）： 第一年应纳增值税：60000×17%＝10200（万元） 第二年应纳增值税：45000×17%＝7650（万元） 第三年应纳增值税：45000×17%＝7650（万元） 4.3营业税及附加估算 根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地 使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，教育费及附加按增值税3% 计算。 城镇土地使用税：100000×4＝40(万元) 城镇维护建设税：第一年 10200×7%＝714（万元） 第二年 7650×7%＝535.5（万元） 第三年 6120×7%＝535.5（万元） 教育费及附加： 第一年 10200×3%＝306（万元） 第二年 7650×3%＝229.5（万元） 第三年 7650×3%＝229.5（万元） 5利润与利润分配估算 该项目税后静态投资回收期：Pt＝3.94(年) Pt*＝4.07（年） 项目投资财务净现值（税前）NPV＝31820.1(万元) 项目投资财务净现值（税后）NPV