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湖翠山庄物业管理案例评析 多重纠纷，长期悬而未决。一方面反映的是物业管理自身发展的内部问题（建、管不分，发展商、物业公司、业主组织运作不规范等）多；另一方面突出展现的是现有法规、规章存在空白点，政府监管薄弱，司法效力不高……。 本例业主欲炒物业公司的直接原因是管理公司挪用维修基金、管理水平下降、收费提高（可能还存在住房质量等方面的问题）引致业主不满，欲以“新”换“旧”。内在原因是物业开发建设与管理服务没有分业经营：通常情况是发展商为售楼需要定下的物业管理服务收费标准会低于成本，交搂后的诸多问题（设计、配套、施工、装修等方面）要物业公司背，物业公司的各项经费不足依赖发展商补。一旦售楼结束，发展商搞好物业管理的外在压力（买方施与）与内在动力（利益驱使）减弱或消失，对管理公司督促不力，补贴减少（诚信为先、志在长远的发展商除外）。业主随之便会感受到管理水平不如当初，服务质量下降。若此时管理方再想通过提高收费维持管理服务水平，便易激发“民变”，招来一纸“休书”。或勉强收费标准提高了，必然伴随怨声四起、大量拒交（甚至连原有的那部分也不交了），引起恶性循环。至于维修基金挪用，根本原因在于以前的法规、规章对基金的交、存、管、用规范约束不够，甚至规定将基金交到发展商、物业公司手中（由其代存代管）。这样，发展商或物业公司在利益驱使、道德缺失、外在监管又不到位的情况下，挪用滥用实难避免。需要强调的是，后期非因建设不当所致大修等动用维修基金是正常使用，不能因为查账发现基金少了一概归于挪用。 本例发展商诉主管部门批复业委会程序出错，业委会和主管部门持不同观点。主要原因是现有法规、规章不具体、不清晰、不统一，造成各方各有自己的理解和依据。其次，各方在诚恳务实、协商求和的工作态度和作风上存在问题。 本例新公司进场，原公司坚持不退，除了发展商、物业公司不愿放弃既有利益，一方面可能是业主自治组织的成立、运作确有不规范之处，法规与契约对物业管理的“退出”方面界定不明确，约束不力；另一方面，是在现有建、管不分和退出补偿不明背景下，物业公司退出成本太高，前期沉淀的成本无法收回。而问题出来以后长期得不到解决，凸显的就是政府监管薄弱，司法效力不高。行政监管薄弱（当然与法规、规章不明也有关系）使得物业公司取得管理权、业主大会召开成立（包括业委会成立）这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效的规范，后期问题更是管不过来。司法效力不高，使得解决单件纠纷的成本太高，挫伤无辜一方的积极性……。最终，阻碍地是行业规范发展的进程。 相对于市场中其他类经营服务，本例表现出物业管理服务的一个显著特点：就是其难以分割性或不可分割性。从而导致服务关系双方不能及时有效的给对方违约行为以制约（单个业主即使不满意也不能拒绝服务方的一般性服务，服务方在单个业主不交费的情况下，也不能终止服务）。这是导致物业管理中的许多纠纷容易积累放大不能在个人层次上化解的主要原因。解决这一问题，除了加大外在的约束（法规与政府监管方面等方面）力度，制定周密严谨的业主公约和服务合同，尽可能详细约定各方职责和违约责任，严格依约办事，是微观层次上解决问题的有效办法。 欠费与服务差，谁为因、谁为果具体案例不同。小业主欠费，不仅影响管理运作，也侵犯了其他交费业主的利益。不管服务真差假差，消费者在信息不对称的情况下，下意识地选择底价支付。合同法规定：合同一方不履行约定义务，另一方可以延迟支付。这里不适于小业主。境外不少国家和地区有对小业主欠费强制追交的规定与措施。 案例2评析： 本例除了与案例一有相似之处外，其独特之处在于，原物业公司的母公司广州市道路扩建办拥有超过50%的产权份额，是有绝对多数代表权的大业主，这种情形下小业主的意见和利益极易被忽略。因此，便有一个是否需要通过立法对大业主的代表权进行限制的问题。虽现有相关法规并无此点内容，但至少可以检查大业主有无100%缴纳管理服务费。若无，便没资格享有其所占份额的代表权。另外，即便有大业主的袒护，若物业公司出现严重违规失职行为，依法依然可由主管部门注销其资质。 小业主欠费，业委会有催交义务。 案例3评析： 本例症结的源头依然是建、管不分，同时反映出另一大易引起管理纠纷的问题：即发展商保留产权（另一个热点问题，本次评析暂撇开）物业的管理问题。 很赞同华银公司的做法，凡事循法律途径解决，远比正面硬性冲突最终效果好（博弈策略）。 本例再次反映出的“退出难”，除了在案例一中解剖的利益等原因外，还涉及发展商保留产权物业的管理问题。统一管理是各层级法规、规章所定的物业管理原则，符合节约、增效的要求，发展商应予支持，其权益可通过协商、谈判以合同保障，而非拒不退出。笔者个人认为发展商保留产权物业，若不与其他部分共享通道、出入口等，具备独立经营条件的，可不归于统一管理范畴（水、电接驳、检修等不可分开