水晶公园项目营销整合思路.docVIP

水晶公园营销整合思路 前 言 本报告力求以更具系统性和全案解决之道,结合目前东海房地产市场现状,项目自身特点等方面找到符合项目的营销突破点,理清项目营销思路的脉络. 由于近段时间,国家以及连云港的房地产政策有较大的不确定性.因此我司认为从项目运作的风险性,以及市场主流客户群体的置业态势角度考虑都应该加快本项目的开发速度. 鉴于本案的开发周期较长及阶段营销节奏之实际需要,本报告的重点主要是针对项目在各个重大时间节点的营销策略及营销推广的初步执行计划,具体的执行案,有待在实际跟进过程中依据市场实际进行调整. A、市场背景 一、自2009年年初全国房地产业整体回暖至今,东海房地产业一直保持迅猛的发展势头, ，房价节节攀升。12月份,部分楼盘在2个月的短期蓄水以后一次活动造势认购房源近70套,至12月份截止,房价相较于年初上涨30%，部分楼盘价格突破三千元大关,这一现象标志着东海房价由2000元时期跨入3000元新纪元,从目前的形式来看2010年的发展趋势应该是非常乐观的.但是2009年房地产业发展速度过快,房价的上涨幅度远远超过全国GDP 的上涨幅度,这一现象已经引起国家相关部门的注意,在2010年里相关部门将会出台相对紧缩的政策从税费,金融等方面抑制房地产业的过快发展这一观点已成定局. 二、近期以来收主流媒体对2010年股价针对于房地产业政策的种种预测报道以及市场对于明年新政策的种种揣测，12月下旬以来各个楼盘的上客量均有所萎缩,来客质量已有很大程度的下降,整体成交量相比较10月11月有明显下降.市场对房地产市场的观望情绪逐渐浓厚. 三、考虑到全国经济回暖的基础尚不牢固,房地产业为全国经济的重要支柱,2010年出台的房地产业相关政策必定不会过于严厉. 四、东海房地产业发展至今已相对较成熟,具有一定的抗风险能力,回顾以往5年的发展历史,我们不难发现政府政策对与房地产业的影响力正在逐年的降低,国家经过多次的调控,而房价依然不断上涨正是这种情况的最直观表现。 根据以上情况分析在2010年里东海的房地产业将会有一定的波动,但是这种波动的幅度不会非常大,不会对产业结构以及产业发展轨迹产生太大的改变.2010年里东海的房地产业虽然会有所波动但发展势头是非常良好的,房价将会以维持稳定,小幅度上升为主要趋势. B、本案理解 一、项目概况： 项目位于东海县海陵东路99号。二期总建为34571平方，总用地面积为22727平方，绿化率为34%，容积率为1。5.采用地中海式建筑风格。一期项目2006年启动，定位为高档大型运动社区，曾一度在东海引发市场热潮，至2007年水晶公园项目已成为东海市场领军项目。但是，随着一期项目的完工，工程建筑、景观设计等方面的隐忧开始呈现，加之项目“大型全能运动社区”的定位理念已炒作成熟，但是项目内部配套，景观灯方面无法与营销理念相互配合，项目营销理念没有得到强有力的支撑。导致市场对项目一度的不看好。 经近一年的酝酿，项目二期将于2009年初面以全新的形象面向市场。二期由9栋多层和2栋小高层组成的社区，机动车位为140个。二期开1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼，其中2#楼为四层，24套。11#、12#为小高层，77套。1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼为多层，套数为216套，住宅共293套。 二、项目SWOT分析 优势: 地段：本案地处东海县老城区海陵东路99号,该板块属于东海县城经济圈的次级核心地段.地理位置优越. 交通：项目南侧为东海县城交通主干道海陵路,白塔,新浦,驼峰等地班车均途径本案,另项目南侧设有6#8#公交站台,出入便捷. 环境：项目沿英疃水库而建,库区有湖心岛,风景遮阳棚等不同的景观点设置.景观宜人. 生活配套：项目紧邻海陵路菜场,晶都步行街、东海县人民医院都在本案的五分钟生活全之内,项目周边更有完善的商业配套. 教育配套：项目距东海县高级中学,海陵路小学,青少年科技中心咫尺之遥. 生活氛围：项目所处地段位老城区成熟的人居地段,人文气息浓郁. 劣势： 品牌：本案一期房源面向市场时间较长且未能树立良好的品牌形象,对二期房源的面市造成一定程度的阻滞. 项目的连贯性：本案二期房源的基调与一起房源不连贯,很难形成一个整体进行营销推广 项目机会 建筑风格：本案采用地中海风格建筑,市场冲击力强,容易引起市场关注,快速提升产品形象. 户型面积区间合理：二期房源主要以中小户型为主,在放假日益攀升的今天,中小户型的房源更容易为市场认可接受. 项目威胁：市场观望情绪逐日浓厚,对本案的蓄水工作将产生不理影响. 2010年国家针对房地产也的政策将会有所收紧,是比对本案造成一定的应酬想 C、本案目标客户群定位分析 项目的目标市场定位既是对物业在房地产业市场中所处位置