律师参与商品房买卖操作规范39页.docVIP

上海市律师协会律师办理商品房交易业务操作指南 目 录 第一章 总则 第二章 新建商品房买卖 第一节 一般规定 第二节 商品房销售广告 第三节 商品房预售 第四节 商品房现售 第五节 商品房认购 第六节 商品房买卖合同 第七节 商品房代理销售和包销 第八节 商品房买卖贷款 第九节 商品房的交付使用及其质量保证 第十节 商品房的维修基金（资金） 第十一节商品房买卖转移登记和权证办理 第三章 二手房（存量房）买卖 第一节 一般规定 第二节 对二手房交易的调查与审核 第三节 二手房买卖合同 第四节 二手房买卖的房地产中介服务 第五节 二手房买卖的中介合同 第六节 二手房买卖抵押贷款 第七节 房款的提存或监管 第八节 二手房过户登记 第四章 商品房抵押 第一节 一般规定 第二节 对商品房抵押的调查与审核 第三节 抵押合同 第四节 抵押登记（他项权利登记） 第五节 抵押的效力 第六节 最高额抵押 第七节 抵押权的实现 第五章 商品房租赁 第一节 一般规定 第二节 出租人与出租房屋 第三节 租赁合同 第四节 房屋租赁合同登记备案 第五节 商品房预租 第六节 商品房先租后售 第七节 商品房售后包租房屋转租、房屋承租权转让或交换 第六章 附则 第一章 总 则 1-1 制定目的。 为规范和促进本市律师办理商品房交易法律业务，提高律师的服务质量和水平，特别是指导年轻律师广泛参与商品房交易法律业务，按中华全国律师协会和上海市律师协会的要求，市律协建筑房地产法律业务研究委员会制定本指南，供本市律师在办理商品房交易业务时作指导或参考。 1-2 概念界定。 本指南所指的商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。 本指南所指的商品房交易具体包括商品房预销售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等以房屋所有权为前提的交易行为。 1-3 律师办理商品房交易业务的基本原则。 律师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。 1-4 律师办理商品房交易业务的前提和要求。 律师办理商品房交易业务，应依据与委托人签订的委托协议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；应保守当事人商业秘密和个人隐私，按有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密时除外。 1-5 本操作指南的业务适用范围。 本操作指南主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼服务，律师代理委托人从事商品房交易在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指南的重点。律师在代理有关商品房交易的诉讼案件，本操作指南具有相应的指导作用。 第二章 新建商品房买卖 第一节 一般规定 1-1 目的和依据 为依法维护新建商品房买卖（即销售，包括预售、现售）双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办商品房买卖业务服务质量，依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本章供本市律师办理新建商品房买卖业务作参考。 1-2 概念界定 本章所涉的下列词语的定义分别为： （1）商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。上海目前规定商品房现售是指房地产开发企业进行商品房初始登记，取得房地产权证后的商品房出售行为（也就是大产证）。 （2）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 （3）商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。 （4）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 （5）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 （6）预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。 （7）实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 （8）面积误差比，是指实测面