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商业房地产市场投资实用书 目录 前言 宏观经济技术参数。 一、宏观政策、法规、金融及重大事件。 二、地缘与人口关系 三、人口与经济关系 四、未来发展规划 五、宏观经济技术参数使用方法。 第二章 投资技术参数 地产方面 地产常用知识解答 二、商业方面 时机性； 进程性； 地段性； 规模性； 布局性； 人气性； 硬件性； 稳定性； 资源性； 10、竞争与兼容性； 11、人口分析； 12、商圈分析； 13、人性 SWOT分析法 13参数分析法 第三章 技术分析方法 一、定量分析 二、定性分析 三、典型性商业分析 四、定价方法及换算 五、市场各阶段风格介绍 六、图形设计 第四章 各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状 1、服装、鞋、百货类市场 2、食品类市场 3、家居类市场 4、机电类市场 5、边贸市场、旅游购物类市场 6、电子类市场 7、其他各类市场 第五章 运作手法 一、租赁模式 二、销售模式 三、组合模式 四、炒铺 1、概念介绍 1）各技术参数在炒铺中的应用 2）炒铺操作程序 3）艾略特波浪理论介绍 4）波浪理论在炒铺中的应用 五、房地产证券化和信托介绍 第六章 节点控制 一、营销节点 1、蓄水期 2、开业期： 3、养市期 4、经营期 二、推广节点 各推广工具的应用 蓄水期 （二）开盘期 （三）开业期 （四）养市期 （五）日常运营期 各类运营模式简述 常见模式） 远洋城模式 万达模式 东方家园模式 香港豪德公司模式 赛博模式 天雅模式 其它各类商业业态介绍 概念、分类 业态分类的变量 商业街及商业街设计 Shopping mall 第七章 使用工具 经营管理公约 租赁合同 商业策划内容 4、消防管理文本 5、各类实用图形鉴赏 第一章 宏观经济技术参数。 宏观政策法规、金融及重大事件。 国家、各省市有关房地产开发经营的方针政策，如房改政策，开发区政策，金融政策，土地政策，人口政策和产业发展政策等。 　　有关房地产开发经营的法律规定，如《房地产开发经营管理条件》、《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》，都是对房地产行业进行调控和管理的文件。 商业房地产也是隶属于房地产行业范畴，它与国家宏观调控有着紧密关系。如银根紧缩、调息等。例如2004年银行对商业物业贷款的限制，直接导致大批商业物业的停工和资金链断裂。例如（121号文件）： 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 中国人民银行文件 银发〔2003〕121号 中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行： 为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下： 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房。别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。 各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房［2002〕217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证。建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 二、严格控制土地储备贷款的发放 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。 四、加强个人住房贷款管理，