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第一章?住房市场化改革及住房保障政策的发展历程与成就 一、住房市场化改革及其成就 住房市场化改革是我国房地产业发展的重要标志，对经济和社会层面产生了深远的影响。严格来说，我国的住房保障制度的逐步建立以及近年来我国各地的一些住房保障实践，与住房市场化改革有着密不可分的关系，正因为住房逐步市场化，现代意义上的保障性住房体系才应运而生。本部分回顾了我国住房市场化改革的历程，分析了住房市场化改革的成就，并对住房市场化带来的问题进行了简要总结。 ? （一）住房市场化改革的历程 ? 我们通常提及的住房市场化改革是以1998年为标志性年份，然而如果没有改革开放以来至1998年之前我国住房制度的逐步改革，1998年我国的住房市场化改革也难以实施，因此，对中国的住房政策进行简要回顾是非常有必要的。 ? 我国的住房政策以1978年改革开放为转折点。1949年至改革开放以来，中国在城镇范围内实行实物福利性质的住房分配模式，以国家统包、无偿分配、广覆盖、低居住水平、低租金、无限期使用为主要特点。这种以计划手段的分配方式不仅造成了政府沉重的财政负担，也因为扭曲了住房供求关系而造成了尖锐的供求矛盾。截止到1978年，全国城市人均居住面积仅为3.6平方米[1]，甚至低于1950年的水平（1950年我国城市人均居住面积为4.5平方米）。1978年以来，我国的住房市场从无到有，至今已有三十余年的历程，到1998年住房制度改革之前，人均居住面积达到了8.8平方米。 ? 图1-1 1950年、1978年与1997年的城市人均居住面积 数据来源：陈杰，《中国住房事业六十年：回顾与反思》/cn/content.asp?id=50 ? 简要地，1978年以来我国住房改革历程可以总结如下： ? 1.???????1978年至1994年期间，改革探索与准备阶段——从福利分房到有计划的住房商品化。这一阶段的具体改革措施有：以成本价出售公有住房，提租补贴，实行优惠价售房，鼓励自建住房。这一阶段的住房制度改革使我国城镇住房完成了由完全福利性向部分福利性，住房分配由完全配给制向半配给制，非商品化住房向有计划的商品化、社会化的转变[2]，为1994年和1998年的改革准备了条件。 ? 2.???????1994年至1998年期间，住房改革全面启动阶段。1994年7月8日，国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号），第一次明确提出了城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，明确了社会主义市场经济理论是城镇住房制度改革的根本指导思想，按住房商品化、市场化、社会化思路，全面设计房改的目标、原则和主要内容，从而把城镇住房制度改革推向了全新的发展阶段。《决定》出台后，各地纷纷制定本地区的房改实施方案，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面取得较大进展。 ? 3.???????1998年至2003年，住房市场化改革突破阶段。1998年是中国住房市场化标志性的一年，在这之前的住房制度是以实物分配为特征的传统住房制度，之后的住房制度是以市场化为特征的新住房制度，基本上实现了货币化分房的转变。1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。当时建设部对收入人群做了一个划分：最高和最低收入的群体各占10%，中低收入者占80%，也就是说城镇居民中80%的人口都要靠经济适用房来解决住房问题。具体要点如下：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。这一系列深化改革，全面开启了我国城镇住房改革的历程，也成为新的住房制度的分水岭。从1998年到2003年这期间的住房市场化的主要表现是以经济适用房为主，1998年至2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，累计解决了600多万户中等收入家庭的住房问题。然而，这一阶段非市场化的住房仍然占多数。 ? 4.???????2003年至今，住房市场化改革继续深化，住房保障体系逐步形成阶段。2003年以来，我国的住房市场化改革不断深化，市场化的住房越来越多，这一阶段的住房供应体系以普通商品房为主。2003年8月下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出，根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。2003年以来，在商品房市场蓬勃发展的同时，我国的住房保障体系也在逐步完善，下文会对住房保障的发展做出详细说明。 ? ? （二）住房市场