酒店管理分析酒店业发展正处于下列两种转型状态2015(叶予舜).pdfVIP

酒店管理分析 酒店业发展正处于下列两种转型状态 酒店业主需要研究的关键决策问题 目前，中国（内地）酒店业发展正处于下列两种转型状态中： 1. 中国（内地）大部分国有酒店的产权改革将采用民营化或国有资本与海外资 本及国内民营资本的混合化形式，因此酒店拍卖、收购、兼并等产权交易将 迅速发展。 2. 随着外资酒店与外资酒店集团在中国（内地）的加速发展，中国（内地）酒 店业经营管理的专业化与市场化要求将提高，酒店连锁集团也将迅猛发展， 越来越多的单体酒店将委托酒店管理集团或职业经理人进行管理；另外，一 部分国有酒店或国有酒店集团将划归国有资产管理委员会管理，如上海锦江 国际集团已划归上海市国有资产管理委员会管理，这两种发展趋势将使中国 （内地）酒店所有权与经营权的分离更加普遍化。 上述两种转型状态呼唤着中国（内地）酒店业主要认真研究下列关键决策问 题： (1) 现代酒店的兴建程序； (2) 现代酒店管理合同的谈判与管理方法； (3) 现代酒店集团的事业部设计、管理以及投资发展战略的制订方式； (4) 现代酒店的财务管理体系； (5) 现代酒店资产价值的评估与交易方式； 1 叶予舜 二〇一四年十一月二十七日星期四 (6) 酒店业的盈利状况与发展趋势分析等。 国际上经常举行为解决酒店业主所面临的决策问题的酒店业投资大会。美国 酒店业投资高峰会议(The Americas Lodging Investment Summit)讨论研究 了下列问题： (1) 酒店业的发展趋势预测； (2) 各类连锁酒店细分市场的发展趋势预测； (3) 酒店业盈利状况的分析与预测； (4) 酒店业的财务压力衡量，包括贷款违约状态与损益平衡点分析； (5) 酒店业的供给与需求状况分析。 论述现代酒店的兴建程序。它主要包括： (1) 酒店兴建的基本程序； (2) 制定酒店项目开发的两个重要文件； (3) 酒店管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作； (4) 酒店工程项目管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作； (5) 酒店项目技术设计部门的工作；酒店项目承建商的工作。 一 酒店兴建的基本程序 我们以香港酒店兴建的基本程序为例来研究说明这一问题。酒店业主是酒店 物业的投资者和资产拥有者。他的目标是通过适度的资金投入，获得较为理想的 投资回报率。为了确保这一最终目标的实现，他往往组织两方面的专业人事参与 投资决策和项目的兴建，他们是酒店管理公司和工程项目管理公司的人员。酒店 2 叶予舜 二〇一四年十一月二十七日星期四 管理公司和工程项目管理公司将从不同的侧面来参与主持酒店兴建的全过程。简 单地说，前者侧重于软件，后者侧重于硬件。 现代酒店兴建的一般程序可以概括为：以业主为主体，组织酒店管理公司和 工程项目管理公司，包括技术设计部门和总承建商，完成酒店项目的规划、设计、 建造、经营准备和经营管理实施的全过程。各参与部门的功能与工作内容在下面 相关部分会展开论述。 二 制定酒店项目开发的两个重要文件 酒店项目开发需要制定两个重要的指导性文件： (1) 酒店项目的可行性研究报告； (2) 酒店项目的总投资预算文件。 当然，上述两个文件也可以结合为一个文件，即酒店项目的可行性分析。 1. 酒店项目的可行性研究报告 由酒店管理公司依据香港旅游协会发布的市场行情信息，提供拟建酒店的选 址、类型、档次、规模等方面的咨询意见，预测其经营效益。由工程项目管 理公司会同技术设计部门，依据酒店管理公司的咨询意见，初步估算建造的 投资额。综合上述两方面的资料，运用静态与动态的投资效益和投资偿还期 的测算法，编制酒店经营可行性分析报告，初步确定其投资效益