我国商品房价格形成的主要因素及形成机制分析.pdfVIP

软《科学~2012#-6P1．第26卷．第6期(总第150期) 我国商品房价格形成的主要因素及形成机制分析 董艳芳 (中铁二十三局有限公司，成都 610072) 摘要：基于我国商品房价格的现状，对地价 、投资额、需求及政府政策等影响房地产价格形成的主要因素进行了分 析，在此基础上进一步对造成高房价的根本原因进行了探析，并最终有针对性地提出抑制高房价的政策建议。 关键词：商品房价格；房地产；土地出让；投资；需求 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1001—8409(2012)06—0096—03 TheMajorFactorsandFormationMechanism ofthePrice ofComm ercialResidentialBuilding DONG Yan—fang (The23thBureauofChinaRailwayGroupCo．Ltd，Chengdu610072) Abstract：BasedonthestatusofChineserealestate，thispaperanalyzesthekeyfactorsaffectingthepriceofChinesereal estate，includingpriceofland，investment，demand，andgovernmentpolicy．Furthermoreitdeeplyanalyzesthefundamental reasonforthehighpricesofrealestate．Finally，itgivespolicyrecommendationstocurbhighprices． Keywords：commercialhousingprices；real estate；landtransfer；investment；demand 一 、 我国商品房价格现状 表 1砌 -2009 近年来，我国商品房价格飞速上涨，已成为让普通 民 众普遍关注的社会热点，对 比伦敦、温哥华和东京等 国际 大都市(三地房价收入 比分别为 9：1、7：1、4：1)，我国大 中 型城市商品房价远远高于世界银行公布的房价收入 比6 ：1或8：1的标准，其中，北京、深圳、广州、上海等一线城市 房价收入比均突破 15：1。 回顾我国房地产价格变动历程可以看到，自1998～ 2004年我国房地产业经历了政府推动房改、降低税费、降 低利息、住房抵押贷款、分期付款等一系列政策，这一系列 举措解决了制约房地产业发展的诸多羁绊，也使得我国房 地产业进入 了飞速发展的时期 ，商品房价格 自此以后也一 路上扬 。 根据经济学的供需理论，对比2000～2009年我国商 品房屋销售价格和销售面积的相关数据可以看出：我国商 品房价格受供给和需求影响主要呈现为：价格下降成交量 2008年，商品房市场受国家宏观调控政策抑制、金融 上涨 、成交量和价格同时上涨以及价格上升成交量下跌三 危机冲击以及遭遇 自然灾害后消费者信心下降的影响，市 个阶段的周期变动。 场成交量下降，且价格有所 回落，但这种影响因政策调整 从表 1中的数据可看出：从2000～2002年 ，房屋销售 价格指数虽持续增长，但涨幅相对较小，3年期间房屋销 不够充分并伴随其后投资市场和投资者信心的回暖而仅 售价格指数年均涨幅仅为 2．O％，而商品房市场成交量却 仅成为房地产市场的阶段性调整 ，2009年 ，受 国家货币政 大幅度增加，年均增幅达到了20％以上。 策影响、房地产业刚性需求的拉动和国内经济环境的进一 2003～2007年，随着 国内经济环境的持续改善，居民