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房地产企业的私募融资模式研究 连宇新 武汉理工大学土木工程与建筑学院，湖北 武汉， 430070 Email: sijialyx@ 摘要：人民银行 121号等一系列文件出台后，房地产企业面临着异常严峻的融资难题，拓宽 直接融资的渠道成为当务之急，作为一种金融创新，“私募融资”很可能为开发商们开辟一 条新的出路。 关键字：私募融资，私募基金，房地产投资信托 1. 房地产投融资现状 在我国房地产行业从无到有飞速发展的近 30 年间，开发商的主要资金来源就是银行贷 款和预售房款，而自有资金只占很小的一部分，房地产金融体系结构单一。随着国家加快住 宅产业的发展，居民住房消费商品化的提高，房地产金融业的规模在不断的扩大，房地产占 商业银行业务的比重也在不断提高，由于房地产贷款具有期限长、流动性差的特点，这样的 资产过多，势必会大幅度的降低整体资产的流动性，严重的影响到整个银行的资产质量，由 于没有形成风险分担的机制，房地产融资的绝大部分风险都集中在银行身上，巨大的不良资 产风险使银行难以为继。中国人民银行总行 121 号等一系列文件的出台，对房地产信贷作了 进一步规范，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。此外，由于期房销售受到限制，依靠 预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。“因而在中央银行因宏观调控的需要调整房 地产信贷政策之后，拓宽直接融资的渠道是当务之急。” 2. 私募股权融资 121 号文件从自有资金、四证齐全、主体结构封顶等多方面对开发商的资金进行了严控。 对于大的开发商来说，尚可寻求上市融资、发行企业债券等方式进行融资，而对于众多中小 开发商来说，由于我国金融市场体系尚未建立起来，金融市场上的产品十分有限，根本无法 从银行获得土地审批性质的贷款，难以取得开发贷款，又没有了按揭贷款的资金回笼支持， 命运岌岌可危[3] 。央行副行长吴晓灵在 2005 中国地产金融年会上就表示：拓宽房地产融资 渠道，开拓房地产与金融共赢局面。在众多融资渠道几近关闭之时，作为一种金融创新，“私 募融资”很可能为房地产开发商，特别是中小开发商开辟一条新的出路。 2002 年起，我国房地产开发利用外资额持续走高，摩根等很多的资金蜂拥而入，结合 - 1 - 中国金融业对外开放步伐的加快，这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升，并成 为我国房地产开发投资的重要力量，从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。首 创、华远、万通等国内顶级房地产企业都曾在不同场合表示过与国外投资者商谈私募事宜。 除了防范国际资本对我国房地产业的冲击之外，国内一些省份千亿元之巨的“游资”对房地 产的投机也值得关注。与此同时，据查目前我国居民储蓄存款也已达１２万亿元之巨。对于 那些业务成长较快，急需资金发展的开发商而言，采取私募股权融资，利用外资、闲散“游 资”和巨额存款都可以说是一个很有吸引力的融资渠道。 虽然“私募房地产信托基金由于投资标的和募集的基金份额流动性均不高，私募发行 股票也存在范围有限、流动性不高的问题，而且要向投资人提供优厚的报酬，经营上还会受 到投资人的干预，因而这两种融资方式都有较大的局限性。” 但是私募基金的优势也有其自身优点，主要表现在： （1）私募基金一般是封闭式的合伙基金，不上市流通。在基金封闭期间，合伙投资人 不能随意抽资，封闭期限一般为 5 年至 10 年，故运作期稳定，无资金赎回的压力。 （2 ）和公募基金严格的信息披露要求相比，私募基金在这方面的要求低得多，加之政 府监管比较宽松，故私募基金的投资更具隐蔽性、专业技巧性，收益回报通常较高。 （3 ）基金运作的成功与否与基金管理人的自身利益紧密相关，故基金管理人的敬业心 极强，并可用其独特有效的操作理念吸引到特定投资者，双方的合作基于一种信任和契约， 故很少出现道德风险。 （4 ）投资目标更具针对性，能为客户度身定做投资服务产品，能满足客户特殊的投资 要求。如索罗斯的量子基金，除投资全球股市外，还大量投资外汇、期货等，创造了