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设施管理及其在中国的现状与发展 刘洪玉、张红 清华大学房地产研究所 摘要 设施管理概念的产生，是物业经营管理发展的必然结果。第三产业的发展，带 动了大都市中办公建筑的兴建。20 世纪80 年代智能化大楼的出现，更使现代建筑 设备和信息技术进入办公楼。如今，办公楼的设备设施已形成庞大而复杂的系统， 金融、贸易和信息产业的业务也由于结合了高新技术而与传统手工作坊式的办公 室业务有了很大区别。企业需要有专业人员来管理办公室工作流程的布置、室内 环境和安全、建筑设备的维护运行、系统的改扩建以及能源的有效利用。本文将 介绍设施管理基本概念和主要工作内容，分析中国设施管理领域发展的现状，展 望设施管理行业在中国的未来发展前景，以促进设施管理行业在中国的发展。 一、 基本概念 设施管理概念的内涵很丰富。Becker(1990)认为设施管理只应关心建筑、家具 和设备等“硬件”。在后来的定义中，设施管理包括对人、生产过程、环境、健康 和安全等“软件”的关心（Alexander ，1999；Then，1999）。还有些定义则把物业 设施管理的领域扩展到包括设计、建造、运营等的物业生命周期的层次上。这些 定义虽然看起来各不相同，但存在着一些共同认可的、本质的内容。首先，物业 管理的工作范围不限于商业办公楼，它也包括医药、教育和工业等的工作场所。 其次，各个组织机构都可采用设施管理，因为这些机构都需要占据一定空间来进 行工作。最后，设施管理在实践中需要用整体的方法。就是说，设施管理在关注 工作场所的同时，为了提升工作场所的综合效率，需要采用多方面的方法（如环 境管理、人力资源管理、财务管理等）。 按照国际设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持 业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活 环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工 作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。 目前，越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对 其业务的成功是必不可少的。尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的 健康的关心，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设 施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、 降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、 改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之，物业设施管理的服务 对象是人；物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。 1 香港设施管理学会 ‧专业服务发展资助计划项目 二○○四年六月五日「设施管理新世代」北京研讨会 二、 设施经理与设施管理的主要容 1、设施经理 设施使用者常认为设施管理并不是什么职业管理。他们雇佣的“设施经理”并 不具备相关的职业资质，只需参加短期的课程学习和在岗培训就能做相关的工作。 但同时，在英国和美国的很多大学中开设了多门设施经理必修的研究生课程。这 无疑给设施经理的定位带来了困难。 通常，设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。那些非职业性 的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和 清洁卫生等。而职业性工作则属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来 企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。目前，国外 的设施经理在监视设施运营状况的同时，其中心工作已经上升为战略层次上的管 理，并在企业的整体业务发展方面起到了更大的作用。下面的文字描述了一个职 业设施经理： 设施经理直接向公司董事或高级管理层汇报有关工作场所的问题和使用状况。 他受过多方面技能（如对员工的管理技能、财务管理技能、技术技能等）的正规 教育，能够为实现公司目标来管理相关工作场所。设施经理很可能领导和管理着 一个设施管理小组。这个小组辅助他管理工作场所的日常运营，而设施经理的精 力则主要集中在工作场所的战略规划和组织问题上。 2 、设施管理涉及的主要问题 (一) 所有权的费用。设施所有权有最初的和正在发生的费用。管理时，应该知 道需要的费用，并通过计划分配，提供这些费用。 (二) 生命周期内的花费。一般说来，