惠州银座国际住宅部分整合营销物业发展报告.pptVIP

建筑面积：40万平米 所属片区：东平 售价：均价3500元/平米 物业类型：小高层、高层 主打卖点：40万平米荷兰风情国际社区 客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户 主力户型： 3房（110~120平米） /4房（152~250平米） 建筑风格： 现代欧陆建筑风格，以冷色调为主/采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主 总占地面积：50万平米 五区占地：10万平米 建筑面积：288100平米 所属片区：东平 售价：均价3400元/平米 物业类型：小高层、高层 主打卖点：都市半岛生活 客户群： 公司高级白领、企业管理阶层以及高级公务员阶层、个体生意人群 主力户型：2房/3房/4房/复式 建筑风格：欧陆建筑风格 屋顶采用坡屋顶设计 三、项目的价格策略 三、项目的价格策略 ——区域内主要楼盘销售单价情况表 —— 约3500 平均 多层3077 高层2760 17栋多层和2栋高层 雅庭苑 2460 小高层和高层 嘉和名苑 3300 小高层 金裕碧水湾（二期） 3900 6栋小高层和高层 丽日百合家园 5700 8栋小高层 帝景湾（一期） 均价（元/M2） 物业类型 项目名称 三、项目的价格策略 ——同类型楼盘销售单价情况表 —— 约3100 平均 3000 2栋高层 惠州国际商业中心 2800 小高层 长湖苑2期 2900 小高层 雍 逸 园 3000 小高层和多层带电梯 荷兰水乡 3500 小高层 东湖花园五号小区 均价（元/M2） 物业类型 项目名称 5% 9 3500 荷兰水乡 　 　 10 3529 本案 25% 10 3000 惠州国际商业中心 5% 8 2800 长湖苑2期 10% 10 3500 东湖花园五号小区 25% 9 3300 金裕碧水湾2期 30% 10 3900 丽日百合家园 对本项目的影响度 项目修正价格 评分 均价(元/平方米) 项目案名 市场比较法价格定位 建议本项目居住型产品均价为3500元/平方米（不含装修），含装修价格 为4200元/平方米。 3900 3667 3500 3500 3333 3000 三、项目的价格策略 四、项目营销节点 四、项目的营销推广节点 四、项目的营销推广节点 项目重点销售时节的安排 根据惠州同类型项目的销售情况，本项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40％销售率（80套），6个月达到70％销售率（140套），10个月达到90％销售率。根据项目的工程进度计划，结合惠州房地产市场的销售旺季的季节变化规律，对本项目的阶段性营销节点设定为以下三个阶段： 认筹蓄势期 （2006年6月24日——8月26日） 开盘强销期 （2006年8月26日—2006年12月31日） 尾盘处理期 （2007年1月1日—2007年3月31日） 四、项目的营销推广节点 项目重点销售时节的安排 1、认筹蓄势期（2006年6月24日——8月26日） 银座国际项目认筹蓄势期的时间相对较短，因此在蓄势期应以全方位、 立体化、密集型的宣传手法，迅速建立项目知名度。在认筹期即形成抢购 热潮，才能在预定的时间内完成销售目标。 2、开盘强销期（2006年8月26日—2006年12月31日） 借助于银座国际项目区别于其他楼盘独特个性与物业形象，建立项目 惠州房地产市场第一高层的品牌形象。将开盘期与热销起合并为一起，保 持销售热潮的紧密连贯，达到缩短销售周期的目的。 3、尾盘处理期（2007年1月1日—2007年3月31日） 开展以老带新方式进行促销，以较大的优惠大量处理尾盘。同时借现场的环境，开展现场园林开发日活动，营造欢庆气氛，诚邀新老客户参加，为地盘附近增加人流，并结合媒体进行新闻炒作。 五、项目营销目标及资金回笼预测 五、项目营销目标及资金回笼预测 项目营销目标 根据惠州同类型项目的销售情况，项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40％销售率（80套），6个月达到70％销售率（140套），10个月达到90％销售率，现将销售目标进行分解到月，力求在各个销售时间内都有准确细致的销售目标，更加有利于销售目标的达成。 销 售 目 标 06年8月~10月 销售量 累计比 例 06年11月~12月 80套（40%） 回 款 2900万元 40% 2200万元 70% 60套（30%） 07年1月~3月 1500万元 90% 40套（20%） 销售面积 10000平米 销售额 4200万元 3150万元 2100万元 7500平米 5000平米 以上销售情况是以项目的销售平均单价为4200元/平米 （含豪华装修）来计算。 五、项目营销目标及资金回笼预测 项目营销目标分解 1、第一阶