同致行深圳淘金山豪宅项目营销策划报告.pptVIP

曲径通幽——意境的打造 现状过于直白，缺乏安全感和人文气息。结合目前本项目的小区道路情况建议进行生态包装和改造。 代表不同情绪的多层流动空间叠加后而得到的复合表情所营造的意境，是决非单一三维空间所能达到的 时间。 竹韵幽径——一种优雅、精致、富有哲学意味的空间形式 幽径。 如何解决产品的精神层面？园林的渊源及文化创造 明月松间照，清泉石上流是“石上清泉”的真实写照，水体在石上奔流而过，在水体中，不断有汀步在不经意间隔断水面，通过汀步可以随时踏上观景平台与绿树清水对话。 山语间——石 上 清 泉 现代东方风格的园林主题 发掘地块优势，利用地块的高差形成坡地景观，以叠泉、小瀑布等小型水景为景观主线。 智慧的传承与创造 特色教育资源整合，实现高端客户“孟母三迁”效果 打造“东方国际文化馆”会所文化丰富人们的品味 物业管理体现品质的尊容，多层面的实现和谐的居住 生态文明的先行者 雨水收集系统、3A住宅、自然通风模拟 策略 文化比较论 营销比较论 资源比较论 营销比较论 高端物业在营销策略上一般分为三种策略 1、品牌整合营销 2、产品资源整合营销 3、形象扩张整合营销 营销存在的产品差异 营销存在的价格差异 营销存在的文化差异 营销存在的推售差异 营销存在的客户差异 特点 战略比较 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 营销比较论 战术比较 营销比较论 策略核心 从铺垫——认同诉求——品味诉求——产品诉求 产品资源整合策略+形象扩张整合营销 作为补缺者 挖掘目标客户 挖掘产品资源 挖掘文化品味 东方人居智慧 强调新的客户渠道 强调新的评估标准 强调特色与价值 国际山水豪宅 作为挑战者 市场营销战略从项目案名开始 资源占位可以节省30％的广告费！ 半城山水 ? 森林湖 山水国际 甲天下 首 府 湖 岸 山水天下 对推广主题的归纳 卖点整合 我们可以卖——资源，我们不可以卖——片区； 我们可以卖——院落，我们不可以卖——户型； 我们可以卖——文化，我们不可以卖——雷同； 我们可以卖——价值，我们不可以卖——价格。 建筑：通过细节的塑造来表现 户型：我们要有最好的样板楼 情结：寻求对“东方智慧”一种领悟的默契， 一种精神的追随 品味：自然、自觉、自由的精神居品 项目一期定价论证 100 70 总计 2 1—3 市场形象 2 1—3 物业服务 2 0—2 售后保障 10 2 0—2 部品品质 Q6、品牌 2 1—3 使用成本 5 1—7 舒适度 4 1—7 便利性 20 3 1—3 安全性 Q5、使用 1 1—2 娱乐休闲 1 1—2 医疗 2 1—3 教育 10 2 1—3 生活基本配套 Q4、配套 3 1—5 环境协调 3 1—5 人性尺度 3 1—5 建筑密度 20 3 1—5 风格创新 Q3、建筑 4 1—5 人文因素 4 1—5 小区氛围 3 1—5 城市景观 25 8 0—10 自然景观 Q2、环境 1 0—2 热点地段 4 1—5 社会认可度 2 1—3 繁华程度 15 4 1—5 区域所处城市级别 Q1、位置 满分 打 分 内 容 分 项 （2）交通因素t（traffic）100分为满分 100 63 总计 6 1—6 地下停车 10 3 1—4 地面停车 t4、停车 3 1—5 小区接驳交通 5 1—10 公交线路 30 2 1—15 轨道交通 t3、交通组织 7 5—10 到市区最近繁华商圈时间 9 5—10 到最近公交枢纽时间 30 8 5—10 到主要干道时间 t2、时间 3 1—5 距火车站、机场距离 4 1—5 距片区中心距离 3 1—5 距其他各区距离 30 10 1—15 距深圳中心区距离 t1、距离 满分 打 分 内 容 分 项 （1）品质因素q（quality）100分为满分 我们认为，本项目可得70分 我们认为，本项目可得63分 产品价值实现模式 8000——9000 内景 低资源价值模式 8500——9500 山景+内景 中低资源价值模式 9000——11000 湖景+内景 中资源价值模式 12000——15000 湖景+山景 中高资源价值模式 15000以上 湖景+山景+内景 高资源价值模式 价格区间（元）